万通地产(600246)公司处在商业地产理想与转型的阵痛期
2013年上半年，公司实现营业收入7.1亿元，同比增长11.82%；营业利润1.3亿元，同比增长64.04%；归属母公司所有者净利润1.2亿元，同比增长484.55%；基本每股收益0.099元。公司拟定的利润分配预案为：每10股派发现金红利0.7元（含税）。 公司基本面：公司是一家中等规模的地产公司，主营业务为住宅开发和销售以及商用物业的开发和出租，主要业务地区为京津地区、川渝地区；报告期内，公司的重点业务已经逐步由北京转向天津，天津地区是公司地产业务贡献最大的区域。近年来，公司在巩固住宅业务的同时，加大力度开发商用物业，遵循"滨海新区，美国模式、万通价值观和打造绿色公司"的战略方针。 综合毛利率出现下滑。报告期内，公司综合毛利率为32.17%，同比下降20.81个百分点。其中房地产销售业务的毛利率为26.84%，比上年减少22.97个百分点；物业出租业务的毛利率为73.43%，比上年增加8.18个百分点。 期间费用控制良好。期内公司期间费用率21.37%，同比下降1.87个百分点。其中，销售费用率6.12%，同比增加0.77个百分点；管理费用率8.84%，同比下降2.35个百分点；财务费用率6.41%，同比下降0.3个百分点。 经营现金回流情况较差，业绩锁定性强。期内公司销售商品、提供劳务收到的现金流入为7.49亿元，同比下降57.25%,经营现金回流情况比去年同期差,项目预售情况不佳。期末预收账款为21.9亿元，同比下降29.83%，预收账款为2012年结算收入的1274.26%，2013年业绩锁定性较强。 长期资金压力加大，短期资金压力减小。期末资产负债率65.29%，剔除预收账款后的真实资产负债率为46.05%，同比提高6.05个百分点，长期资金压力加大；期末账面货币资金26.21亿元，同比增长129.93%,"货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）"为3.58倍，同比提高2.26，短期资金压力下降。 向商用物业转型。目前公司在北京、天津、杭州、上海都已拥有万通中心；此外，北京CBD核心区Z3项财务规划已经全部完成，根据公司的描述，CBD物业投资资金规模大约13.2亿元，期限为5-7年，预计年收益率为12.57%-20.09%，后续的资金目前都已经到位。 我们之前预计公司2013-2014年的每股收益分别为0.33元、0.46元，按2013年7月30日收盘价3.05元来测算，对应动态市盈率分别为9倍、7倍，维持“增持”的投资评级。 风险提示：大盘系统风险；调控政策加码风险；转型不及预期风险。 |
