房地产行业:返乡置业成交良好 关注6股
房地产行业月报:返乡置业成交良好,房地产税或靴子落地 两会来临,把握政策不确定性降低带来的投资机会。 2018 年 2 月申万房地产板块整体下跌 11%,在申万 28 个子行业中跌幅第一,成交量 3563 亿元,环比下跌 53%,主要因为地产板块在 1 月涨幅第一, 流动性挤兑造成蓝筹补跌。同期沪深 300 下跌 6%。目前 A 股市场整体上呈现弱市特征, 地产板块基本面持续向好但政策不确定性依然存在,展望全年具有相对配置价值(高业绩增长、低仓位配置),又有绝对配置价值(政策不确定性降低及边际宽松、资源整合带来的超预期),建议积极把握两会之后政策不确定性降低带来的投资机会。 三四线维持强势,返乡置业是看点。 2018 年 2 月, 60 样本城市新房月销均值2962 套,环比下降 39%、同比下降 24%,累计同比下降 8%;调控二三线城市月度同比下降 37%,一线城市月度同比下滑较多达 53%,其它城市环比和同比均上涨 6%。从 1-2 月房企的销售数据来看,返乡置业的成交热度不减,三四线占比高的房企二月销售表现较强。 房地产企业购置土地面积年末显著增加,企业补库存需求显著。 2017 年房地产企业购置土地面积 25508 万方,同比增长 16%,增速为 7 年来新高;土地购置费 23169 亿元,同比增长 23%;土地购置成本持续上升至 9083 元每平米,同比增长 7%。 北京银监局要求金融机构,审慎发放房地产抵押贷款和房地产领域并购贷款。政策利空中小房企,但利好一线房企进行土地拓展或房地产领域的并购业务。2018 年继续支持保障性住房的融资需求及首付合规的个人住房贷款,重点打击综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡资金用于购房。 核心城市首套房贷利率多数无折扣,额度持续偏紧。 目前四大行首套房贷利率在深圳、广州、北京均已上浮,贷款利率分别为基准利率的 1.1 倍、 1.05 倍、1.05 倍;上海目前首套房贷利率仍有折扣,约 9-9.5 折。二套房贷利率上海仍为 1.1 倍,深圳为 1.1-1.2 倍,广州为 1.1-1.15 倍,北京约 1.2 倍。 2018 年看好地产板块,“强于大市”的投资评级,建议综合从股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性去选股, A 股推荐保利地产、 万科 A、 新城控股、金地集团、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等,港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产等。 风险提示: 信贷政策或进一步趋紧、销售情况不达预期等。 |