招商蛇口：销售强劲开局，拿地持续扩张、国企资源承接再下一城
事项： 2月9日晚，招商蛇口公布公司1月销售数据，1月公司实现签约金额117.6亿元，同比+77.1%；实现签约面积60.1万平方米，同比+80.7%；1月公司新增建面60.8万平方米，同比+12.2%；总地价62.4亿元，同比+31.7%。同时公司公告，以交易价9.07亿元取得浙江润和旗下4个在建项目、9个竣工项目以及千岛湖润和建国度假酒店100%股权及相关债权。 主要观点 1、1月销售118亿、同比+77%，18年可售3000亿，充分保障销售高增 1月公司实现签约金额117.6亿元，环比+15.5%、同比+77.1%，涨幅较去年12月扩大53.9pct，略超月初克而瑞公布的116.1亿元1.3%，并大幅领先克尔瑞前10大房企1月平均同比+50.0%涨幅；公司实现签约面积60.1万方，环比-7.3%、同比+80.7%，涨幅较12月扩大57.3pct，并优于我们高频跟踪的41城成交面积同比+0.05%；销售均价19,574元/平米，环比+24.5%，主要源于一二线城市销售项目占比扩大。 16-17年公司持续积极拿地，赋予丰富可售资源，18年公司可售货值预计近3,000亿，假设按以往60%左右去化率计算，将保证18年销售高增长表现。结转方面，17年3季度末公司预收账款810.4亿，较16年+54.4%，可覆盖17年全年营收1.1倍；同时伴随18年太子湾商务广场等深圳核心区域项目陆续进入结转周期，将综合推动18年业绩高增。 2、1月拿地加仓趋势不改，收购农发集团项目，国企资源承接再下一城 1月公司在土地市场新获取北京、济南、苏州、福州、太仓5城7个项目，共新增建面60.8万平米，环比-67.0%，同比+12.2%，其中新增权益建面27.2万平米，环比-78.5%，同比-49.7%，权益占比45%，低于17年平均水平14.8pct；总地价62.4亿元，环比-42.6%，同比+31.7%，平均楼面价10,265元/平米，环比+74.0%，1月楼面价涨幅较大主要系北京和福州高价地块推动。1月公司拿地金额/面积占比销售金额/面积分别为53.1%和101.2%，加仓拿地态势持续。 非市场化拿地方面，公司以交易价9.07亿元取得浙江农发集团控股子公司浙江润和旗下4个在建项目（计容建面48.2万平米）、9个竣工项目（评估货值4.28亿）以及千岛湖润和建国度假酒店，合计100%股权及相关债权。这是继1月公司收购国企东风房地产80%股权，17年与武钢、昆钢签订合作协议后，国企资源承接模式的进一步延伸。此外，公司17年还通过产业新城模式获取蕲春项目，以及公司新斩获的宝山工业区、蕲春地块、青岛蓝湾网谷地块以及昆明晋宁、呈贡地块，皆是非市场化模式的兑现。 3、投资建议：销售强劲开局，拿地加仓趋势不改、非市场化拿地再下一城，重申“强推”评级 公司1月销售开年盈喜，自重组上市以来，积极转型快周转，延续了16-17年销售的持续高增。同时，在目前核心城市资源稀缺背景下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者，前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元，合计1027亿元，相较于目前净资产500多亿和市值1668亿贡献巨大；对于后者：公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。鉴于公司销售持续获得高增长，我们维持预测17-19年每股收益1.55、2.01和2.44元，18PE为10.8倍，维持目标价28.00元，重申“强推”评级。 4、风险提示：房地产市场下行风险。 |
