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精心拿捏楼市调控 为长效机制建设创造窗口期

2017-12-13 09:54| 发布者: admin| 查看: 455| 评论: 0

摘要: 研究2018年经济工作,提出“加快住房制度改革和长效机制建设”,并明确这是明年要着力抓好的一项重点工作。会议同时指出,“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积 ...
  上周末,中共中央政治局召开会议,研究2018年经济工作,提出“加快住房制度改革和长效机制建设”,并明确这是明年要着力抓好的一项重点工作。会议同时指出,“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效”。
  这意味着,一方面,楼市调控已进入“深水区”,短期调控政策要为长期改革创造窗口期,尽快实现从短期调控向长效机制转变,让调控与改革措施共同发力。同时,加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度,以锐意改革来稳定预期。另一方面,2018年调控和货币政策(主要是房贷政策)仍将从紧,但要防止楼市回调、杠杆下压引发系统性风险担忧。
  目前,住房需求潜力还很大,2.45亿外来人群、2500万大学毕业生等新市民,多数以城中村或城乡结合部、边缘化租赁,或者群租、合租等形式居住,建筑消防隐患、租赁秩序差、无服务配套、居住成本高、不享有基本公共服务等现象普遍存在。
  此外,因城市高房价、高成本,我国还有大量的农业富余人口无法进城,同时还有一大批“留守人群”无法进城与亲属团圆。因此,基于住房新定位,着力推进长效机制建设,推进住房制度改革,既满足和释放以新市民为主的有效需求,又堵住由高收入人群投资主导的无效需求,楼市调控和金融稳定的双重目标是可以同时实现的。
  楼市调控的目标,首先在于祛除投资属性,这是第一步。
  房子成为投资品,这在国际上是一般现象,我国更是如此。过去,我国特有的土地供给制度,加上地方政府隐性担保,每当楼市遭遇下滑时,地方政府往往以各种手段或明或暗“托市”,从而形成救市惯性,强化了房价“单边上涨”预期,这种预期甚至固化为“洗脑式”的刚性认知。
  更重要的是,过去十几年我国经历了史无前例的城镇化、工业化,每年进城人口超过2000万,京沪穗深等热点城市每年流入人口40万~70万,加上没有房产税、遗产税、综合个税、资本利得税等收入调节“利器”,以及自古以来的置业买地传统,房产投资属性在我国演绎得淋漓尽致。
  单纯要祛除投资属性的话,政策选择上可以很简单——彻底退回计划经济配给制,或彻底消灭杠杆——但这显然不行。
  一方面,越是需求大的公共品,越强调“投入-产出”平衡、老百姓可支付,否则无法实现可持续和高质量供应。上世纪80年代城市化高速推进时期,美国、欧洲的房贷首付比例甚至降至10%,也没见投资需求如我国般火热。
  另一方面,除了房地产以外,地方债务、银行信贷质量、汇率改革等,都是可能引爆系统性风险的领域,但“一手托几家”的房地产最关乎全局。回到计划和消灭杠杆(包括类似美国连续加息),毫无疑问会引爆楼市泡沫,触发系统性风险。
  因此,房地产调控只是工具,终极目标是实现全体人民住有所居。我们不像美国,风险在全球分散,可以持续加息刺穿泡沫,让市场完全“出清”。相比10年前,我国多数城市的商品房价上涨数倍,居民杠杆率从2008年的21%上升至目前的53%,杠杆占可支配收入的比重从2008年42%上升到目前的90%。因此,楼市泡沫一旦进入失控或破裂状态,巨大的外溢性和冲击力或远超2008~2009年金融危机的破坏力。
  当然,在资本管制、汇率有管理浮动、央行握有巨额外汇储备的情况下,我国有自信守住不发生系统性风险。但是,从国际金融风险多由楼市触发的教训来看,我们也不能掉以轻心。
  党的十九大强调,“守住不发生系统性风险的底线”。此次政治局会议再次强调,2018年防范风险工作要取得积极成效。这意味着,楼市调控要采取慢火煲汤“散泡沫”的模式,即调控要持续不间断,但也要精心拿捏,短期调控与长效机制结合,满足有效需求(新市民)与堵住无效需求结合,这正是当前各级政府都在推进的工作。
  房屋之所以具有投资属性,除了其天然的储藏价值属性外,能流通和杠杆效应是两大动力。近年来,投资需求占比大的城市,住房流转率就高,如2015年深圳房价翻了近一倍,二手房流转率(交易二手房/存量二手房)高达8%,同期京沪二手房流转率仅3%~4%。2016年涨幅最高的上海、2017年上半年涨幅较高的北京,二手房流转率都上升到了6%左右。
  因此,今年调控的重点是企业或个人限售、企业自持(用于租赁),即将住房流动性、换手率在高位锁定。通过“冻结”中短期交易,增加交易摩擦,如降低二套房杠杆、拉长贷款发放周期、上浮房贷利率、自持且不能“以租代售”、房产税高悬头顶等,增加房屋流动的溢价耗损。
  同时,房地产源头的土地市场,一方面将新增地块向租赁转移,针对新市民这个有效需求的最大主体、最能体现“居住属性”的主体,做“供给侧”改革;另一方面,通过新出让地块配建保障房、自持或租赁“常态化”来降低溢价率。近期各大城市出让地块溢价率普遍在20%左右,甚至底价成交,说明这一改革初见成效。
  由此,房价上涨预期及投资溢价空间明显收窄。在交易时限拉长、交易摩擦增大的情况下,交易价差预期看淡,甚至不足以弥补时间价值的损耗。
  今年7月的金融工作会议,吹响金融“去杠杆”的号角,无风险利率趋于上升,未来楼市交易流动溢价耗损更大。时间拉长后,未来基于投资需求的房屋交易,越来越索然无味,这是渐进“去泡沫”的优选路径。
  “去杠杆”是楼市调控的另一重点,但考虑到高位不胜寒的房价及泡沫风险,采取慢火煲汤“散泡沫”模式,即支持首套房低首付,甚至改善型的二套房也给予3~5成的首付支持。此次政治局会议明确,2018年防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,这就意味着,在金融稳定委员会的统一部署下,各金融监管部门的对接会更加有效,资金很难违规流入房地产市场。
  综上,由资金、预期、地方政府托底而形成的房价螺旋上升闭环不再自我强化,2018年将呈现“高位平衡、缓慢回落”的走势。这样,不管是因房价(绝对水平)未明显下跌而导致的顽固市场预期(房价还会涨),还是粮草充足的开发商没有降价动力,都将因调控慢火煲汤“散泡沫”而渐进瓦解和解冻。
  这就为长效机制建设、住房制度改革创造了较为稳定的“窗口期”。事实上,长效机制、住房制度改革在2017年已展开,如租购并举、租售同权、集体土地入市、房产税明确征收细节等。当然,要让这些举措产生切实的效果,还需要一个渐进的过程。


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