万科A：公司11月销售稳定回升 业绩增长确定性较强 维持“买入”评级
公司公布11月销售情况，销售同比增速较10月稳定回升，销售金额同比增长18%，符合预期，公司全年完成5000亿的销售目标已无悬念。公司目前已售未结转项目金额超过6000亿元，未来业绩增长锁定性较强，我们预计公司2017、2018年净利润将达到271亿元和322亿元，YOY分别增长29%和19%，EPS分别为2.46元和2.92元，按目前A股价格计算，对应PE分别为12.6倍和10.6倍，PB2.1倍;H股对应PE为9.6倍和8.1倍，PB1.6倍，目前AH股估值合理，我们维持AH股“买入”的投资建议。 公司销售情况：公司11月份实现销售面积229.6万平方米，销售金额347.5亿元，分别YOY-11.3%和+17.9%，销售增速环比10月明显回升，销售均价15135元/平米，MOM+1.9%，YOY+32.9%，公司11月销售情况符合预期。累计来看，公司1-11月共实现销售面积3142万平米，销售金额4676亿元，分别同比增长21%和37%，增速较1-10月分别下降3.6个和1.8个百分点。公司1-11月累计房屋销售均价为14885元/平，YOY+13.2%。 销售增速企稳回升，可结资源充足：公司11月单月销售面积增速衰退，销售金额仍保持较稳定增长，主要由于推盘区域的变化，热点城市高房价区域开盘量占比有所增加。整体来看，目前公司销售结构合理，销售均价稳定，明显好于行业平均水平，全年销售将保持较高速增长，完成5000亿以上的销售金额已无悬念，公司目前在手已售未结转金额超过6000亿元，且多为高利润率项目，锁定了未来2-3年的业绩稳定增长。 项目获取积极，土地储备提升：公司11月共新增19个地产开发项目，项目区域仍主要集中于一二线核心城市，总建筑面积340万平方，权益建筑面积246万平米，高于单月销售面积，土地储备量继续提升;支付权益土地款171亿元，综合楼面地价6946元/平米，月拿地金额占销售金额比重为49%，综合楼面地价6946元/平米，拿地节奏保持积极且有效控制拿地成本，保证未来项目开发的毛利维持较高水平。 调控政策加码，未来销售量价齐升的局面恐难延续：受目前多城严苛限购、限售、限价和日益收紧的房贷政策影响，同时叠加今年上半年的销售基期相对较高，我们预计全行业明年一季度的销售情况幷不会乐观，同比增速或将出现衰退情况，但地产行业集中度将进一步提升，公司作为行业龙头企业，项目储备及品牌效应方面优势明显，未来市占率有望进一步上升，我们看好公司未来的长期发展。 盈利预测与投资建议：我们预计公司2017、2018年净利润将达到271亿元和322亿元，YOY分别增长29%和19%，EPS分别为2.46元和2.92元，按目前A股价格计算，对应PE分别为12.6倍和10.6倍，PB2.1倍;H股对应PE为9.6倍和8.1倍，PB1.6倍.公司作为行业龙头，销售增速稳定，且未来几年业绩增长锁定性较强，目前AH股估值合理，我们维持AH股买入的投资建议。 |
