房地产：供地迎来量化问责 关注4股
房地产动态点评：对住建部关于强化住宅用地供应管理的点评-供地迎来量化问责，投资更进一步 事件：住建部和国土部联合发文，将对土地供给进行量化考核 今日住建部和国土部发文，主要包含 3 点： 1）专门针对住宅用地形成五类调控，细化至地级市、百万人口以上县（县级市）级别，根据库存消化周期来区分五档，分别是去化周期>36 个月（停止供地）、 18~36 个月（减少供地）、 12~18 个月（持平）、 6~12 个月（增加供地）、 <6 个月（显着增加，且加快供地节奏）； 2）每半年向国土部上报一次供地情况，同时，要求在2017 年 6 月以前，编制完成中期供地计划（ 2017~2021 年）和三年滚动计划（ 2017~2019 年）； 3）结果导向，对没有达到楼市调控目标的进行严格问责。 这是首次从量化的角度提出供地目标，并提出动态问责 过去多次由国土部和住建部联合发文提到增加土地供给，但从实际供地目标和实际供给量来看，自 2013 年之后，出让量都在下降，主要就是缺少量化指标和问责体系。 1）这次的量化指标是根据消化周期，我们并没有在官方文件中找到关于库存消化周期的明确计算公式，但根据 2016 年湖北省披露数据，我们进行反复测算和验证，基本等同于（累积新开工面积*0.85-累积销售面积）； 2）问责体系是之前缺失的一部分，导致达不到供地目标或者超过供地目标均没有激励或者惩罚，本次调整为每半年一次的进度汇报，并对结果做问责。 全国真实库存消化周期估算在 9~15 个月，需要增加土地供给 湖北案例以商品房进行计算，而非住宅会有更多的持有部分，所以我们测算时，将系数从 0.85调高至 0.9~0.95，得出库存消化周期在 9~15个月，较 2015年大幅下降 6个月。所以有两个趋势： 1）按目前的规划，落在增加供地和持平之间，基本处于供需紧平衡状态，所以当前房价仍存上涨压力； 2）从趋势上，由于新开工连续 2年低于销售，导致库存去化过快，所以动态的看，有增加土地出让的必要。我们按销售面积 0%增长测算，中性假设要让消化周期落在 12个月以上，预计需要额外新增供地 3.4亿平方米，以 1500元/平方米地价计算，则多增 5158亿元拿地款，对应拉动投资增长 5pct。所以，今年地产投资增速将进一步上行。 我们维持 1 月份以来观点，认为地产投资火热，经济会有过热迹象 本次规划将使得楼市表现更加平稳，也就会增加地产投资，对经济形成进一步拉动作用，再结合我们此前在《论地产投资增速是如何超过 6.5%的》中的核心逻辑，我们更倾向于下半年经济表现更好、而非市场普遍认为的不好，因此，本次周期对上下游的拉动会持续、金融去杠杆会持续，预计接下来利率还会进一步抬升，不排除加息可能。当前仍然是周期强力上行阶段，建议关注北京城建、招商蛇口，同时继续关注深华发 A、华业资本。下半年有货币收紧风险，建议关注现金为王公司。 风险提示： 货币超预期收紧。 |
