茂业商业(600828):借势"商改住"新政,茂业商业进军房地产开发
日前,茂业商业股份有限公司(600828.SH,以下简称"茂业商业")公告披露,公司拟将成都九眼桥项目商业用地调整为"零售商业兼容二类住宅用地,零售商业用地".紧接着,商业茂业于2月23日公告,称因经营业务需要,在公司经营范围中增加房地产开发经营. 《中国经营报》记者发现,该项目地块已经在茂业商业手中存放了20年,一直未曾建成, 此次,借"商改住"新政,变更土地使用条件,开展房地产开发业务,该项目将重新面世.有媒体报道称,茂业商业或将打造豪宅产品. 而近两年来, 茂业商业在零售百货业内大规模收购扩张,试图在全国范围内布局,但其背后却是巨额的资产负债.业内人士分析认为,九眼桥项目改变用途后或许可以实现更快的资金周转,从而为其百货门店等业务扩张缓解压力. 土地"变性" 或建豪宅 2月18日, 茂业商业公告披露,公司拟与成都国土局签署《国有建设用地使用权土地使用条件变更协议》,将成都九眼桥项目商业用地调整为"零售商业兼容二类住宅用地,零售商业用地",合计补缴土地款1.27亿元. 距离此时, 该项目地块已经在茂业商业手中有了整整20年历史.在过去的20年中,该项目命途多舛.1997年11月21日,茂业商业与成都国土局签署合同取得该地块土地使用权.2007年,茂业商业在其年报中提到,成都九眼桥项目规划为大型商业中心,高档住宅.外界一直猜测茂业要在九眼桥建一座大型购物中心, 但后期由于涉及拆迁,土地整合等一系列问题,该项目迟迟未能露面. 至于该项目为何多年都未建成, 茂业商业未公开披露相关信息.记者致函采访,但截至发稿,未收到茂业商业的回复. 同策咨询研究部总监张宏伟认为, 该项目能够拟改变土地使用条件,与政策层面的改变紧密相关. 2016年3月25日,四川省政府常务会议审议通过促进经济稳增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施,已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请, 在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款. "商改住"新政降临,该项目备受关注,项目曾命名为"茂业天地",后于2016年4月起改为"茂业豪园".成都统计局2016年7月发布的信息显示, 茂业商业开发的成都茂业豪园项目计划总投资约6亿元(土地成本3.15亿元,开发成本2.27亿元,建设费用0.59亿元),建筑面积6万平方米,基坑已于2016年5月开始施工,并计划2018年4月竣工. 事实上, 成商集团(2016年4月5日公司证券简称由"成商集团"变更为"茂业商业")在筹备九眼桥项目之初,就已经论证规划商住综合体业态的可能性.在中国指数研究院官网上的一份2007年《成商集团九眼桥项目可行性研究报告》显示,彼时,成都商业物业市场总量供过于求,但区域商业布局尚存在较大的机会.将该项目定位为以区域大型商业百货,休闲,娱乐为主题的高品质电梯住宅. 2月23日, 茂业商业再次发布公告称因经营业务需要,在公司经营范围中增加房地产开发经营.这在外界看来,茂业商业将进军房地产开发业务. 茂业商业发布拟改变该项目土地使用条件后, 有媒体依据该项目的广告等分析认为,茂业商业或将打造豪宅产品.但是记者致函茂业商业后,未得到证实. 对于茂业商业此次拟变更九眼桥项目土地使用条件, 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近几年成都住宅市场的销售规模在不断提升,已经成为全国销售面积最大的城市, 所以住宅类产品的投资总体被看好.对于茂业来说,过去的部分业态发展并没有足够强劲的市场需求做支撑,比如说类似商业和酒店业等,成都面临着较大的市场供应过剩的问题,所以结合成都商业项目改建为住宅项目的政策,目前业态调整有积极的意义."当然,此类调整也有很多不确定性的政策因素,比如说近期对于一些商办类违规改建的做法, 全国各地都在严查,这可能也会影响茂业此类项目的改建计划等,同时也会使得部分投资者相对有更大的顾虑." 缓解资金压力? 记者了解到, 茂业商业长期专注于零售百货业,公司零售板块以"茂业百货"和"人民商场"双品牌的模式运营,下属门店覆盖成都,绵阳,南充等省内重点城市的核心区域,经营面积逾20万平方米.公司宣称,未来发展将继续秉承"商业+地产"的发展模式. 近几年以来,百货零售业受宏观经济下行,电商等新兴业态分流各方面的因素影响,出现购买放缓,市场消费能力偏弱和渠道竞争加剧等现象,对实体经济形成很大冲击.而最近2年以来,茂业商业却逆势而上,不断扩大百货零售业的版图,开始在全国范围内布局. 2016年2月,茂业商业完成对其控股股东茂业系旗下和平茂业,华强北茂业,深南茂业, 东方时代茂业和珠海茂业等七家百货门店的收购.时隔一个月,茂业商业全资子公司成商控股又完成对人东百货和光华百货等两家成都地区百货门店的收购. 2016年4月, 茂业商业发布重大资产购买报告书,拟以支付现金的方式收购邹招斌等20名交易对方持有的维多利集团70%的股权,交易作价为15.65亿元 据茂业商业公告显示,维多利集团是内蒙古商业零售的龙头,下辖6家百货门店,15家超市和3家房地产公司,业务范围涵盖内蒙古呼和浩特市和包头市.其2014年度和2015年度分别实现营业收入39.48亿元,40.09亿元,净利润分别为-4462.13万元和-7501万元. 当时,这笔收购并不太被业内看好,主要原因是维多利集团自身资不抵债.截至2015年年底,维多利资产总额50.2亿元,负债总额50.4亿元,净资产为-1318万元. 不过,茂业商业依然完成了这笔收购.在2016年6月25日发布公告宣布,收购维多利集团70%股权,已办理完成股权过户的工商变更手续.在茂业商业看来,完成本次交易可以实现两个目的, 一是布局华北零售市场,增强上市公司综合竞争能力,二是整合百货零售企业,实现公司发展战略. 2016年8月份,茂业商业公布非公开发行股票预案,预计发行总额22.67亿元的A股,募集资金用于收购秦皇岛茂业100%的股权和重庆茂业100%的股权.公告指出,本次收购的两个标的均处于城市中心商圈,且经营情况良好,此举意在完善茂业商业西南地区布局,并有效拓展华北地区市场,从而进一步完善公司的全面战略布局. 然而, 茂业商业在大肆收购扩张背后,却是巨额的资产负债.记者梳理茂业商业财报发现, 2015年末的资产负债为15.67亿元,而在2016年第三季度的资产负债已经达到了115.85亿元. 此外,茂业商业的净利润也不甚乐观.其三季报显示,2016年1~9月公司实现营业收入60.95亿元,同比增长37.26%,利润总额6.38亿元,同比下滑1.24%,归属净利润4.58亿元,同比下滑5.53%. 业内人士分析认为, 茂业商业曾经大规模收购扩张,面临的资金压力非同小可,此次公司进军房地产,更改九眼桥项目土地使用条件,有可能是为了实现更快的资金周转,从而为其百货零售等业务扩张缓解压力. |
