东百集团：再购东莞用地，物流地产布局持续推进
研究机构：海通证券 东百集团公告：全资子公司平潭信正拟以3007 万元收购广州刚添100%股权，并向其出借3971 万元用于收购五矿电工61%股权，收购完成后将通过广州刚添间接持有五矿电工100%股权。五矿电工拥有东莞沙田镇6.65 万平米的工业用地，按3971万元对应61%股权测算拿地成本约979 元/平方米。 简评：公司此次收购的地块位于东莞沙田镇，处于广州至东莞、深圳、香港等大中城市发展轴带的中间和珠三角经济圈的中心，地理位?优越，将进一步扩充公司在广东地区的土地储备，完善物流覆盖网络。 公司自2016 年3 月开启物流地产布局篇章后，持续在广东、北京、天津等核心物流地段拿地，现已公告用地包括：广东佛山三水工业园区（建设用地20 万平米，建筑面积12 万平米）、广东肇庆高新区（占地23 万平米）、佛山市三水区芦苞镇（宗地面积19 万平米）、北京经济技术开发区（占地4.4 万平米，建筑面积5.8 万平米）、天津市宁河区潘庄工业区（占地21 万平米，规划建筑面积13.6 万平米）、东莞市沙田镇（占地6.7 万平米）。公司拿地持续加速推进，且所获地产质地优良，体现较强资源获取能力。 截至目前，公司已公告地块占地面积合计约94 万平米，2016 年总开发面积约60万平米；预计未来将持续布局北上广深等核心城市或其周边区位，分享当地庞大的物流需求。 对公司的判断。公司在广东、北京、天津等核心物流地段持续布局，成立供应链管理公司并取得浦发银行70 亿元融资额度支持，物流地产业务转型加速推进。借助土地+管理团队+资金三大核心优势，预计公司未来将快速布局北上广深等核心市场地块，2016 年或达60 万平开工面积，三年内有望达百万平米级规模，价值增量和利润增厚空间较大。公司还可进一步拓展供应链金融、设备融资租赁、智能物流空间更为广阔。 维持盈利预测。公司已公告预计2016 年归属净利同比增90%-140%，对应9381-11850 万元；我们预计2017 和2018 年归属净利润（暂不包含物流地产利润贡献）分别为2.88 亿元和3.13 亿元，对应EPS 分别为0.64 元和0.70 元（我们将在公司4 月13 日发布年报后更新盈利预测）。 公司估值。公司未来1 年价值的主要构成为两部分：（1）商业+百货RNAV 价值75.6亿元。主要有当前在运营自有物业门店（东百大楼&扩建、东方百货）合计面积10万平米，以及兰州国际商贸中心和福安市东百广场地产项目；（2）测算智能仓储价值约44 亿元。公司2016 年有望达到60 万平开工面积。我们谨慎假设公司未来1年左右将达110 万平米设施面积，估算单位增量价值约4000 元/平米，则该部分价值增量将达约44 亿元。综合以上，判断公司1 年左右目标市值约120 亿元，对应13.35 元/股的公司12 个月目标价，维持“买入”评级。 风险与不确定性。储备项目投建及培育进程的不确定性；地产项目结算节奏和金额的不确定性；智能仓储转型推进的不确定性。 |
