东百集团：落子东莞，珠三角区域布局进一步完善
研究机构：广发证券 核心观点： 落子东莞，珠三角区域布局进一步完善 17 年2 月22 日晚，公司公告称拟以3007 万元收购广州刚添100%股权，同时向广州刚添提供3971 万元借款用于收购东莞五矿电工61%股权，整个交易完成后，公司将间接拥有东莞沙田镇物流仓储项目100%股权，项目建筑面积约7 万方, 物流团队的拿地能力再次验证，同时考虑到之前已经落地的佛山、肇庆项目，公司珠三角布局网络更加完善，区域优势或将进一步强化。 东莞项目地理位置优越，租金回报率有望在8.5% 东莞沙田镇项目地理位置优越，地处广深半小时经济圈，在广深物流仓储供应明显不足的背景下，东莞项目将充分享受广深地区高标仓储的需求溢出效应，未来项目出租率及租金有保障。目前项目周边可比高标仓储租金约1.2 元/天/平，按照这一租金进行计算，项目运营稳定后租金回报率达8.5%，按照5.5%的退出资本化率，无杠杆的情况下，项目平均售价约6608 元/平，售后平均净利润约2562 元/平。假设在1:3 的资金杠杆下，IRR 高达76%。 预计16-18 年EPS 分别为0.11/0.41/0.96 元，维持“买入”评级公司16 年正式切入物流地产，目前，已经落地6 个项目，项目建面合计77 万方，网络化布局初现，尤其是东莞项目落地，再次强化了公司在珠三角区域的优势。此外，在前端引入产业基金、后端通过基金持有实现退出的背景下，公司物流地产开发的资金闭环将打通，有望实现轻资产、高周转的运营模式。预计公司16-18 年EPS 为0.11/0.41/0.96 元，对应PE 分别为76.9/21.1/8.9，维持“买入”评级。 风险提示 公司物流地产项目获取不及预期；公司项目招商存在不确定性；团队的运营管控能力有待进一步验证；公司物流地产项目后端退出存在不确定性。 |
