房地产：交叉持股，资源涅槃，关注9股
事件：泰禾集团买入天房发展4.44%股份和中国武夷1.53%股份 泰禾集团三季报显示，公司于二级市场以2.7亿元买入天房发展4914万股，占比4.44%；以1.3亿元买入中国武夷766万股，占比1.53%。其中，天房发展为天津市国资委旗下房企，中国武夷为福建省国资委旗下房企。 交叉持股，旨在行业集中度提升，未来并购潮将涌现 我们在前期报告提出，白银时代下房价涨幅落后于地价，在传统的“拿地-开发-销售”的商业模式下，土地投资回报率下降。同时，开发商数量过多，以及上半年融资渠道的放开，导致土地一级市场“地王”频出。而当前在去库存背景下，土地供给收紧，那么房企为了持续经营下去只能通过收购股权的形式通过土地二级市场获得项目，土地上升为资本品。目前融资渠道和监管层面逐渐收紧，开发商将进入优胜劣汰的阶段，一方面房企买入地产公司股票相当于买入了土地资源；另一方面具有资金实力的房企将通过收购地产公司的形式获得项目资源，不具开发实力的房企也将集中出售项目公司股权，从而退出地产行业。结果便是，未来行业集中度将逐渐体现。 对于地产公司来说，买入地产股相当于买入折价土地 地产公司普遍折价在6-7折左右，对应4年的开发周期，对于不打算继续新增拿地未来将退出地产的房企，4年后开发完毕则公司成为纯现金公司，估值理应恢复到平价水平，也就是说年均回报率为9.3%-13.6%，略高于当前地产行业的ROE平均水平11.56%，而在白银时代，房企毛利率将继续下降，也将带来ROE的持续下行。以中国武夷为例，当前公司NAV估值折价6折，假设未来公司不再新增拿地，那么中国武夷股票的年均回报率则为10.8%。所以买入地产股，相当于买入折价的土地，并以更低的风险享受同等或更高的回报率。 四季度看好产业资本举牌，未来并购潮出现，对板块自下而上的逻辑极为看好 交叉持股，旨在行业集中度提升，而行业整合，利好具有品牌影响力和资金实力的房企。在土地投资回报率大幅下降，以及融资和监管收紧的背景下，大量开发商将逐渐被淘汰，有优质资源的房企将被收购，没有核心资源的将逐渐退出。我们认为未来将会出现更多的产业资本抢占地产股票资源和公司资源的情况出现，甚至包括卖壳给有能力的开发商。未来将是行业并购潮的阶段，我们继续建议投资者关注三条主线：1）资源类公司，泰禾集团、招商蛇口、中国武夷；2）高股息率公司，首开股份、金融街；3）转型个股，阳光股份、世荣兆业、嘉宝集团、华业资本。 风险提示：库存去化进展超预期。 |
