房地产：去库存利好二线城市
事件描述：中央经济工作会议再次提出帮助房地产降库存，并点出了五大扶持方向：1、落实户籍制度改革，加快农民市民化；2、建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场；3、鼓励开发商调整营销售策略，适当降低商品价格；4、促进房地产行业兼并重组；5、取消过时的限制性措施。 事件评论：去库存的落脚点只能在于扩需求。观点一直没有变化：1、经过15年的销售高增长以后，房地产行业的高库存局面并没有得到实质性改观，说明行业潜在库存仍然很大；2、考虑到庞大的潜在库存和地方财政、宏观增长的压力，压缩新增供给不仅于事无补，而且不具备可行性；3、因此中央帮助地产去库存的落脚点最终降落在扩需求。而认为扩大购房需求的路径依赖只有两条，一是降低购房门槛，使原不具备购房能力者进入住房市场；二是提高购房行为的吸引力，激起原无购房意愿者的购买欲。从中央此次提出的5条思路来看，第一条、第三条和第五条属于降低购房门槛，第二条属于提高购房行为的吸引力。 政策空间值得期待。当“房地产去库存”由市场行为上升到国家战略之后，相关的政策想象空间确实在逐步加大，例如促进行业兼并重组、鼓励开发商降价等提法确实在一定程度上超出了预期。认为2016年的地产行业或将享受到住房市场化以来最宽松的政策环境，在户籍改革、税费、创新型业务（例如：REITs、租赁公寓、房产中介）、融资环境等方面的政策空间都值得期待。 利好二线城市。行业的区域分化不仅仅有市场格局的分化，也有库存局面的分化，更有去库存潜力的分化。具体而言，一线城市基本不存在去库存的需求；三四线城市的库存局面最为恶化，但是如果没有中央的强力扶持，大部分三四线城市自身的去库存的能力有限，主要表现为：对市民化人口的吸引力有限、当地政府的政策潜力有限、投资性需求和创新型业务的空间有限。因此，认为最受益于去库存的是那些虽然库存较高，但是具备持续人口流入和产业集聚的二线城市和区域中心城市。 投资建议。整体而言，认为最受益于去库存的是在二线城市深耕的个：股，建议关注福星股份(17.49,1.590,10.00%)（武汉）、北辰实业(5.74,-0.050,-0.86%)（长沙）、滨江集团(8.36,-0.260,-3.02%)（杭州）。 |
