房地产行业2016年年度投资策略：展望地产新格局，挖掘行业新机遇
核心观点： 基本面回顾与展望：去库存之旅正式开启 15年基本面整体量升价升，预计16年将逐步进入量跌价升。成交方面，考虑到利好政策密集出台的积极作用，预计16年全国商品房销售面积同比-2.6%，金额同比+1.2%。房价继续分化，看好一线和重点二线城市，大多城市新增供给下降，但是存量供给仍庞大，去库存继续推进。土地市场上，房企更亲睐重点城市，但地价相对房价依然较贵，二手地交易将继续增多。预计16年新开工同比-5.4%，房地产投资同比+2.2%。 主流地产股策略：盼冬季渐暖，防料峭春寒 受益于利好政策密集出台和近期成交活跃，同时考虑盈利改善、估值修复和资本运作，主流地产股将有机会获得阶段性的超额收益。同时建议关注房地产金融大资管时代的领导者、跨界转型房企以及国企改革标的。 不动产与金融深度结合，未来行业大势所趋 未来十年不动产与金融深度结合将是重要演进方向。无风险利率下行背景下，迎来房地产大资管时代。资产端，看好优质持有型不动产(核心城市写字楼、优质零售和物流地产，回报率5%-9%)，险资也频繁举牌拥有优质物业的运营房企。渠道端，关注股权型REITs 进展，同时关注房地产+金融+互联网的商业模式，看好轻资产运营平台，例如绿地金服围绕房地产全产业链投融资市场构建的多层次业务模式和全方位业务平台，以及嘉宝集团/光大安石房地产私募股权基金对于商业地产的独特运作模式。 转型股研究策略：跨界转型分类别、重增发、早布局 15年是房企转型呈井喷态势，16年将持续蓬勃发展。我们将这些房企分为跨界(市值200亿以上民企/100亿以上国企)和转型。跨界房企投资要重视节奏，节点1是股价在每股RNAV 或增发价下，节点2是增发方案提出或完成。转型房企我们提出了三阶段投资理论，转型过程分为潜在、落地和兑现，关注处于潜在和落地早期或转型发展空间较大的房企。目前主推：广东明珠、海德股份、万通地产、广宇集团、卧龙地产、浙江广厦。 风口中的国企改革：嘉宝、京投、合肥城建、嘉凯城、鲁商 国改投资主线两条，1是大集团小公司，集团资产注入整合预期空间大，2是引入战投并实施中长期激励预期。当前我们梳理了集团和公司两个层面上的改革进程，资源重新配置整合/优质资产注入上市平台，以及实施中长期股权激励/员工持股计划/引入战投是两个主要推进的方面。 风险提示 房地产金融政策推进不及预期。房企转型和国改进度低于预期。 |
