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日本上世纪80年代末房地产危机始末

2014-2-3 10:48| 发布者: admin| 查看: 110294| 评论: 0

让我们回过头来,冷眼相看日本泡沫经济产生的原因。

  银行盲目放贷 热钱大炒地产

  从上世纪70年代后期开始,日本经济进入了高速发展时期,日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴,日本经济出现了强劲的发展势头,索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后,由内向型企业转变为外向型企业,并逐渐发展成跨国集团。

  进入上世纪80年代,日本企业的出口大增,尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业,并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥,甚至中国的城市家庭中,几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。

  为了遏制日本的贸易顺差,在美国的主导下,西方五国1985年制定了《广场协议》,迫使日元兑美元汇率在一年间从240:1飙升至120:1。为减少出口损失,日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额,大幅降低利息,扩大对企业的贷款,结果造成国内市场流动性大量过剩。

  已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道,当时由于日本的产品大量出口,企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。银行收到这么多存款后开始犯傻:该怎么办?于是,放贷成为日本各大银行的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工,每人都有放贷指标。最多时,一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。

  结果,那些背负指标的银行职员如同做传销一般,先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址,都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保,那么贷款的金额都可以超过百亿日元。

  于是,东京湾海底的无名地块,也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是,东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭,也被16人当作私产抵押,在银行申请到了共计630亿日元的贷款。

  以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫,当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时,建议他投资夏威夷的五星级酒店:“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼,在那里建一座五星级酒店绝对有必要,而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说:“我没有东西可以担保。”银行说:“你的名字就是最好的担保。”结果,先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店,还投资了高尔夫球场,五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。

  “那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说:什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧,那可是美国最高的大楼呀。一年后,三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼,并在大楼的最高处插上了日本国旗。”采访过这一收购案的日本《每日新闻》记者中村芳平想起当时的情景,依然感觉到困惑,“日本人真的发疯了。”

  来自银行的大量贷款很快流入房地产市场,最有代表性的是银座的地价,在1987年一年中涨了40%。同一年,东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去,忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队,由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

  4年后,日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成,原先1亿日元的房子跌至4500万日元。高高兴兴搬入新家没多少日子的白领们,一夜之间变成了“房奴”。美国人也最终从三菱地所手中买回了洛克菲勒大楼,并让“日本小子”(美国人如此称呼三菱地所)净亏了近1000亿日元。

  圈地开店 八佰伴破产

  在泡沫没有破裂时,几乎所有人都坚信,东京作为世界经济的一个中心,会有越来越多的外国企业和国际机构前来建立分支机构,因此其商业地产会越来越吃香。而在土地资源奇缺的东京,拥有土地就意味着拥有未来。和田一夫当时就是这样认为的。

  八佰伴集团创始于1928年,刚开始是伊豆半岛热海的一家蔬菜店。和田一夫从父亲手中接过这家蔬菜店后,引进了美国的超市模式,从上世纪70年代起把八佰伴发展成为一家连锁超市公司。到了上世纪80年代,八佰伴已经把超市开到了南美和新加坡。

  在泡沫经济的漩涡中,八佰伴做了一件一般人眼中的“正常事”:圈地开店。当时,八佰伴的经营业态已经从一般的超市,发展到了大型购物中心。在地价天天上涨的情况下,“圈地开店”不仅可以保证地价与房价的同步升值,而且可以在短期内提高公司的业绩。八佰伴的雄心得到了银行的大力支持,多家银行跟着八佰伴一路投钱。和田一夫更是在1990年把八佰伴的总部从日本迁到香港,让这家以蔬菜摊起家的日本公司一下子拥有了“国际巨头”的良好感觉。在其最兴旺的时期,八佰伴的海内外店铺总数达到400家,在上海浦东也开出了中国第一家中外合资的百货公司“上海第一八佰伴”。

  当时头脑发热的不仅是八佰伴,还有“大荣”等超市集团。日本的商业企业,几乎在这一时期采取了同样的方式――大力发展商业地产。结果,泡沫经济崩溃后,银行顿时变脸逼债,八佰伴和大荣则陷入困境。

  1998年,八佰伴在融资无门的情况下,把一部分店铺卖给了大荣,好不容易筹集到了320亿日元的资金,又给银行盯上。当时,八佰伴的最大借贷银行是东海银行。东海银行得知八佰伴筹集到这笔救命款后,立即赶到八佰伴总部,对和田一夫说:“你先把欠我们的钱还上,这样消息一发布,公司的股票就会涨。过一段时间,我们再贷给你,你不就一举两得了吗?”后来,和田一夫用“昏了头”来形容自己当时的思维与情绪――他居然相信了银行的话,结果这笔救命钱一去不返。

  八佰伴在无钱偿还货款和支付员工工资的情况下,最后不得不宣布倒闭。当然,坑了八佰伴一把的东海银行,几年后也因为大量不良贷款而跟着破产,演绎出一出你死我活又同归于尽的泡沫悲剧。

  租房经营 洋华堂成功

  就在各大商业集团纷纷买地开店的同时,有一家商业企业却采取了截然不同的做法:租房开店。这家公司就是“伊藤洋华堂”。当时,许多人对于伊藤洋华堂的做法大为不解:地价天天涨,房价日日高,伊藤洋华堂只要圈一块地造一家百货公司,几年后投资成本就收回来了。银行也是如此劝说伊藤洋华堂。但是,公司总裁伊藤雅俊就是坚持租房开店,“有钱时我开店,没钱时我退租,这样公司经营自由自在,没有还贷的压力。”

  在这场历史性的泡沫惨剧中,日本这么多商业企业,唯有伊藤洋华堂立于不败之地,而且发展得越来越好,不仅在中国成功地开了6家百货公司,还收购了美国的“7-11”连锁便利店,成为世界最大的便利店集团。

  伊藤洋华堂现任总裁铃木敏文是公司创始人伊藤最得意的助手,也是把“7-11”便利店引进日本并最终实现“小鱼吃大鱼”的成功经营者。他在接受日本《财界》杂志访问时这样总结自己面对经济泡沫的经验:任何经济发展模式都如波浪一般,有起有落。作为经营者,如果只看到波浪高起时,而不知道波浪也有下落时,那么红极一时最后失败是十分必然的事。企业发展中如何抓住商机居然重要,但如果一味地追求暴利、急功近利,而忽视了企业经营最基本的东西――量力而行、稳步发展,那么,企业的经营风险就会变大,要造就一家百年企业会难上加难。

  伊藤洋华堂于1997年进入中国内陆地区重镇――成都开店,取得经验后移师北京,如今成为外资商业企业在中国的成功典范。迄今,伊藤洋华堂在中国依然是租房开店,把企业经营的风险和投资成本降到最低。

  银根收紧 泡沫破裂

  对于日本泡沫经济为何会崩溃,说法众多。但有一个直接的因素不可否认,那就是日本银行(日本央行)的政策干预。

  日本银行前总裁三重野康有一个恶名,叫“平成恶鬼”(平成是当时日本的年号)。1989年,三重野出任日本银行总裁。在这之前,他就警告日本社会:“日本经济就像是一堆搁在火上的干柴。”为了给日本火热的经济浇一盆冷水,在短短的4个月时间里,三重野把央行向商业银行放贷的利率(称为“公定步合”)三次提升,一直提高到4.25%,一年后再次提高至6%。这一严格的金融紧缩政策迫使商业银行采取了一个极端的做法:命令银行全体职员收回贷款。由此,日本经济就像一只膨胀的气球突然被扎了一针,蔫了。

  1990年8月,伊拉克入侵科威特,原油价格暴涨,日本企业的经营利益受到巨大打击,股市随即暴落。日经平均指数从1989年12月的38915点跌至1990年10月的19980点。糟糕的是,日本经济倒退导致日元贬值,国债遭到抛售。股市暴落、日元贬值、国债抛售,三重打击使日本泡沫经济全面崩溃。这一崩溃,导致日本经济停滞了整整15年。但也有人说,如果当时三重野不采取急刹车的措施,日本列岛可能已经“沉没”。

  如果没有中国经济的拉动,日本经济到现在还可能没有从泡沫崩溃的低谷中完全走出来。也正因为经历过如此沉痛的教训,日本人也一直在为中国经济的现状担忧,因为他们在中国经济繁荣的背后,依稀看到了当年自己的影子.

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