阳光股份(000608)对转让朝阳区项目的点评:大步走出困境 上调评级至"买入"
事件：公司以3.3 亿元出售朝阳区零售物业项目45%股权，净回笼资金2.2 亿元，产生投资收益3945 万元。出售后，公司持股比例下降至10%。 出售项目帮助公司渡过业绩和资金流难关 1）2014 年公司亏损，公司2014 年因为天津杨柳青项目计提减值和上海松江项目运作损失共计亏损6.8 亿元，母公司利润预告则为亏损5.4~5.9 亿元，对应2013 年的1.9 亿元净利润大幅下降；2）负债率高企，按照2014 年H1 数据计算，公司净负债率为76%，自2011 年以来，净负债率从9%保持近20pct 的年均涨幅，公司规模较小但对扩张的渴望造成了负债率的加速，也带来了经营的压力。 按照此次出售实现的利润和资金回笼看，将带来EPS 增加0.05 元，且回笼资金已占公司正常年度资金回笼的20%，为公司在2015 年的新布局和新思维赢得主动性。 甩掉旧包袱，打通新模式 朝阳区项目出售是公司首次处置成熟物业，原承租方为华堂商场，是承接家世界资产包的合作伙伴，但由于租金协议采用长协价，导致租金价格无法大幅提升，出售或退租都是好的方式。 公司大股东GIC，旗下商业开发公司为凯德，公司此前一直是其追随者，“收购.改造.改善经营.出售”作为凯德模式的核心链条，公司一直缺少出售环节，此次借以打通。考虑到公司仍有6 个自持、18 个参股项目，该模式将持续开启，正式践行凯德模式。 公司在手项目足以支撑走出业绩陷阱，负面信息已经完全反映，上调评级至“买入”，目标价上调至8.20 元 业绩上，公司经历了2013 年之前的下滑和2014 年的亏损，管理上，高管的部分变更也将带来经营的改善，基本面探底，作为商业地产公司，按照PB 估值公司仅1 倍，考虑2014 年的亏损抵扣净资产后，PB 仍在1.2，估值在所有地产上市公司中最低，上调评级至买入。我们预计2014~2016 年业绩分别为-0.78/0.07/0.20 元。 风险提示：经营改善不达预期，业绩改善不具备可持续性 |
