房地产行业：按揭贷环境呈现宽松，房企融资结构现变化
核心观点： 个人按揭贷综述：首套房贷折扣利率成主流，二套房新政逐步落地。 首套房方面： 5月份全国首套房平均贷款利率为5.46%，迭创历史新低，平均折扣由4月份的9.73折继续下行至9.66折，并且折扣利率占比首次超过基准利率占比，折扣利率逐步成为市场主流。分城市看，一线城市房贷利率继续下行，但各城市间折扣力度涨跌互现，而二线城市受基准下调影响，房贷利率继续下滑，但是折扣力度宽松态势并不明显。 二套房方面：5月份共有382家银行(占比71.3%)不同程度地下调了二套房首付比例，同时，房贷利率也呈现明显宽松，基准上浮10%以下利率占比由上月的2.78%增加至4.12%，增幅明显。分城市看，一线城市二套房新政执行滞后，而二线城市二套房首付以及贷款利率均呈现明显的宽松态势。 上市房企融资综述：融资活动逐步活跃，融资结构出现新变化。 债权融资：2015年5月我们监测的重点企业境内银行贷款规模44.69亿元，同比大幅下滑71%；信托贷款规模68.5亿元，同比大幅增长325%；委托贷款规模81.30亿元，同环比均呈现巨幅增长；海外银团贷款规模48亿元，同比大幅增108%。此外，共有冠城大通、滨江集团、华夏幸福等8家房企公告了公司债预案，共涉及规模156亿元，并且15年前5月，共有31家公司公告了发行公司债预案，涉及融资规模858亿元，超过去年全年水平。海外发债方面，5月共有5家房企公告发债预案，合计融资规模215亿元，同比上涨61%，但前5月海外发债预案规模为548亿元，与去年同期相比大幅下滑38%，规模萎缩明显。 股权融资： 2015年5月共有6家公司公布了再融资预案，合计预案融资规模134.4亿元，累计来看，2015年1-5月，共有32家上市房企公告了再融资预案，涉及融资规模1240亿元，无论是数量还是融资规模均已经超过2014年全年。而海外配股融资方面，5月共有6家港股上市房企公告了配股融资方案，涉及总规模达159亿元，单月规模创历史最高点。 5月份，房企市场信心逐步确立，债权融资以及股权融资规模均呈现一定幅度的上涨，融资活动持续高涨。但是今年以来融资结构也出现了一些新的变化：银行对开发贷依旧谨慎，导致银行贷款规模出现萎缩，而审批难度加大以及成本攀升导致15年前5月房企海外发债规模大幅萎缩，这种背景下，房企积极在境内资本市场寻求融资结构的转变和替换，主要包括再融资、中期票据以及公司债。 风险提示。 政策面预期转变，基本面恢复速度低于预期 |
