中粮地产(000031)调研快报:城市更新与前海建设提升公司估值
关注1：城市更新提升土地价值 公司前身是深圳市宝安区城建发展总公司，拥有很多当年行政划拨的工业用地。目前公司工业地产可出租物业面积共计约120 万平方米。深圳市存量土地已开发得差不多，新增土地来源基本来自城市更新。现配合深圳市城市更新规划，公司部分土地需要拆迁变性。这部分土地成本非常低，将受益于土地升值及容积率的提升。 关注2：参与前海开发建设 受益于自贸区概念 公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司（以下简称“深圳公司”）于2012 年与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局（以下简称“前海管理局”）签订了合作框架协议。协议约定双方在优势互补、平等协商的基础上，紧密开展合作对接，积极谋划双方在金融、物流、地产领域的合作。深圳公司具体负责前海合作区项目的推进、统筹、协调等工作。目前，公司正在积极与前海管理局协商推进相关工作。 关注3：销售受行业景气度影响略有下滑 受行业景气度下降因素影响，公司的销售同样出现了下滑。上半年公司签约面积19.7 万平方米，签约金额36.3 亿元，分别下滑37%和27%。公司项目多位于北京、上海、成都、深圳等一二线城市，且09 年以后，公司产品由原来的中高端定位逐步增加了首置首改产品的占比。目前首置首改产品占比在60-70%。 我们预计，随着降息等政策的推出，房地产销售的回暖，公司全年销售下滑速度将收窄，预计全年将实现销售金额100 亿元左右，同比下滑10%左右。 结论：公司是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，控股股东中粮集团连续多年位列世界500 强企业之列，是国务院核定的16 家以房地产为主业的央企。我们看好深圳市城市更新以及前海开发建设给公司带来的发展机会。我们预计公司2014 年-2015 年的每股收益分别为0.34 元、0.40 元，对应PE 分别为23X、20X。首次关注给予“推荐”评级。 |
