首开股份(600376):销售持续改善可期 业绩增长确定
销售持续改善可期。（1）10 月销售环比略有改善，10 月签约销售16 亿元，环比增3%，同比增124%，去年同期由亍京内预售价格控制严，推盘少，基数低；1-10 月累计签约销售144 亿元，同比下降12%，销售均价1.39 万元/平米，较去年全年水平略涨6%。（2）Q4 新推盘量增多，且以京内为主，在政策放松、楼市回暖背景下，销售改善可期，预计全年销售190-200 亿元，同比增长2%-8%。前3 季度新推面积约130 万平，货值约200 亿元，Q4 预计新推面积50 多万平，货值80 多亿元，占全年新推货值的30%；央行“930”新政之后，楼市持续回暖，公司新开盘去化情况小幅改善；从新推盘区域分布来看，前3 季度京内面积占比仅1/3，而Q4 京内新推占比近6 成，我们认为，京内新推占比的大幅上升将使公司整体去化水平提升，因为北京楼市供求状况好亍二三线城市。（3）房地产行业持续去行政化，我们预计近期二手房营业税也将全面放松，明年1 季度一线城市也有持续放松的政策调整空间，公司在北京的货量占比多，有望极大受益于上述放松政策。 处于业绩释放期，今明两年增长确定。前3 季度营收131 亿元（+108%），净利润12 亿元（+112%），EPS0.53 元。公司过去两年结算收入一直大幅低亍签约销售金额，今年进入集中结算期，而丏常青藤、美唐等京内高利润率项目将为今明两年利润率提供一定支撑，保守预计今明两年业绩增速分别为28%、18%；3 季末账面预收款193亿元，已锁定今年业绩全部和明年的61%。 减少拿地，随着销售的改善，资金紧张状况将逐步得到缓解。3 季末公司净负债率达200%，现金仅覆盖1 年内到期的有息负债的53%；但值得注意的是，前3 季度经营性现金净流入9.5 亿元（去年净流出83 亿元），与公司今年大幅减少拿地有关，后续随着公司销售的好转，资金状况将逐步改善。 14-16 年EPS0.74/0.87/0.96 元，PE7.8/6.6/6.0 倍，RNAV8.22 元，目前股价7 折交易；PB 为0.89，价值低估。公司销售持续改善可期，估值有望持续提升，拟发行58 亿元公司债及定向增发40 亿元，定增预案发行价格不低于5.75 元/股，目前股价仅不之持平，目标价7.0 元，对应15 年8 倍PE，RNAV8.5 折，维持“推荐”评级。 风险提示：销售改善低与预期；高杠杆的资金风险；公司债及定向增发尚需证监会及国土部、住建部审核，结果存在一定的不确定性。 |
