浦东金桥(600639)2014年三季报点评:土地和在建项目转让推动净利润增长
公司公布2014年三季报。报告期内，公司实现营业收入14.80亿元，同比增加64.18％；归属于上市公司股东的净利润3.19亿元，同比增加18.13%；实现基本每股收益0.34元。 主要分析： 1．今年前三季度，受土地销售和商务楼工程转让推动，公司营收大增64％，该项目毛利率较低使得净利润增幅为18%：2014年前三季度，公司控股60.4%的子公司金桥联发公司的T4地块土地销售及T5、T6地块商务办公楼工程转让，受此推动，报告期内公司实现营业收入14.80亿元，同比增加64.18％；由于该类项目毛利率较低，这使得报告期内公司实现净利润3.19亿元，同比增加18.13%。 2．2014年三季度，公司新增两块标准厂房，转让三块商务楼在建工程。2014年8月，公司拟以5.93亿元向上海富友金融服务有限公司转让所持有的位于金桥出口加工区内的T22通用厂房楼盘（项目位于金藏路351号，金藏路、云桥路、金科路围合范围内。共六栋厂房，占地面积55874平米，地上建筑面积63624.23平米），其中T22-29、30、31三栋厂房（建面32006.35平米）在2014年内交房，T22-28、32、33三栋厂房（建面31617.88平米）最晚于2016年底交房，交房之前的租金收益归公司所有。截止2014年6月底，T22厂房帐面净值3857万元，出售该项目预计可获得净利润2.49亿元。我们认为，这将有利于推进开发区金融创新基地的建设。 3．2014年公司计划实现收入19.3亿元，同比增长35%。2014年全年，公司力争全年实现预算现金收入19.29亿元（不含筹资性收入），同比增长35.02%。其中，销售收入8.66亿元，租赁收入（含酒店）10.11亿元。2014年8月，为丰富和完善碧云国际社区的教育资源，公司投资约15925.65万元（含已发生土地成本1906.74万元），在碧云国际社区16-09地块投资建造碧云国际社区配套设施项目，该项目土地面积约8282平米，容积率1，项目建成后租金单价不低于2.43元/平/天。 4．2014年三季度，公司调高了子公司金桥联发公司开发的原9平方公里土地成本。2014年10月31日，公司审议通过《关于金桥联发公司调整土地成本及其影响的报告》。鉴于公司控股60.4%子公司金桥联发公司距上次土地开发成本调整的时间至今已四年，原预估土地成本依据的开发区规划、成本项目、价格等假设条件都有较大变化，公司以2014年6月30日为基准日，对金桥联发公司成片开发的原9平方公里土地成本进行重新预估，即金桥联发公司北区工业用地规划建筑面积单位成本变为1,198元/平；生活、管理用地规划建筑面积单位成本2,396元/平。上述会计估计变更采用未来适用法，调整事项将减少公司2014年7-9月合并净利润1350.54万元。 5．投资建议：定向增发注入联发公司39.6％股权，碧云壹零项目受益"双特"和自贸区政策，"增持"评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。公司定向增发注入39.6％联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。此外，公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段，一旦上市有望给公司带来较高的资产增值。此外大股东参与临港开发，上市公司在临港地区有20万平土地储备。临港"双特"政策和自贸区建设有望给对应土地带来价值重估。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.56和0.68元，对应RNAV是15.78元。截至2014年10月30日，公司收盘于13.31元，对应2014、2015年PE分别为23.91倍和19.57倍。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，我们以公司RNAV的9折即14.20元作为6个月的目标价，维持公司的"增持"评级。 6．风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。 |
