3月2日，上海市政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，提出在五大新城探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。 当前房地产市场持续推进“供给侧改革”，三道红线、房贷集中度、宅地集中供给等政策改变了房企经营的环境和要求，对房企拿地、融资等重要经营环节提出挑战，也为具备资金实力和管理能力优势的房企提供了高质量发展机会。 相关标的：万科A、金地集团、新城控股、保利地产。 2021-03-02万科A(000002)1月销售714.7亿元同增30.2% 拿地节奏逐步恢复 事件：2 月5 日，公司发布2021 年1 月份销售及新增项目简报。 1 月销售额714.7 亿元同增30.2%，延续去年末良好销售趋势。1 月公司实现销售面积398.6 万方，同比增长19.5%；实现销售金额714.7 亿元，同比增长30.2%，与去年单月销售金额（平均每月586.8 亿元）相比处于高位，延续了去年末的良好销售趋势（去年12 月销售金额1015.4 亿元，同增77.2%）；销售额在TOP40 房企中排名第一，且超过第二名23.0%；销售均价17930.26 元/平，同比提升8.9%。 1 月拿地金额占1 月销售金额的27.3%，拿地态度积极。公司1 月新增项目17 个，计容建面280.7 万方，同比增长49.5%；1 月权 益建面223.7 万方，同比增长295.9%；权益比79.7%，较去年同期下降1.4 个百分点。权益拿地金额162.73 亿元，同比增长615.6%；拿地金额占销售金额的27.3%，该占比从2020 年1 月的7.0%逐步增长至2020 年12 月的52.5%，表现出公司自疫情得到控制后投资拿地节 奏逐步恢复；1 月单位地价7274.47 元/平，同比提高80.7%；地货比40.6% ，较去年全年地货比43.8%下降3.2 个百分点。 1 月新增土储聚焦二线城市；公司深耕乌鲁木齐快速扩张。公司1 月新增土储主要分布城市及计容建面占比分别为：乌鲁木齐（31.5%）、沈阳（11.6%）、南通（9.2%）、郑州（6.9%）、石家庄（6.4%）；二三线计容建面占比分别为76.9%、23.1%，且主要分布在天山北坡城市群（31.5%）、长江三角洲城市群（19.3%）、辽中南城市群（11.6%）。从计容建面上看，自2020年1 月到2021 年1 月，公司新增土储城市排名中，乌鲁木齐位列第二。 投资建议：我们预测公司20/21/22 年收入增速为17.7%/15.9%/15.3%，归母净利润为416/477/533 亿元，增速分别为7.0%/14.7%/11.7%。2020年动态PE 为9.2x，维持“买入”评级。 风险提示：结算进度低于预期，毛利率不及预期，多元业务拓展不及预期。 2021-02-19金地集团(600383)优势依旧在 来日别样红 老牌龙头再提速，新阶段与新挑战 金地是国内的元老级房企，至今已近而立之年，因缘际会之下形成了“险资控股+管理层相对自主”的独特治理结构，短/中/长等 多种激励方式较为全面，唯股权层面尚有待强化。 回顾过往， 公司经历了“起步、跃升、调整、追赶”四个典型阶段，在 2010-2015年的调整之后，公司 2016 年以来再提速，以凌厉的步伐实施追赶策略，销售规模快速上台阶，老牌龙头的市场地位得以巩固，杠杆率较底部也有明显提升。但新的挑战也随之而来，公司在景气高位追赶规模，如何才能做好“规模与盈利”的艰难平衡，这对精准拿地和损耗控制都提出了更高的要求，也是近年来市场持续关注的焦点之一。 开发业务：竞争优势依旧，盈利能力可控，规模红利释放 金地开发业务具备五个广为人知的表面特征，即稳健的资本结构、极低的融资成本、较高的布局能级、较快的发展速度，以及较低的表内占比。但我们认为更重要的可能是以下几点差异化认知：1）规模高增长源自“深耕基本盘+外拓潜力区”，而非部分同行的广撒网模式，这无疑将拥有更坚实的市场基础；2）基于表内视角的投入产出比可能低估高表外房企的真实效率，但即便如此，金地仍有 4%左右的广义费用率优势，综合竞争力仍相对领先；3）区别于部分同行优化报表的刻意为之，金地高表外主要是合作开发和金地商置的 自然结果，而且表外盈利能力远胜同行，表外本质上是中性的，关键看项目质量。 综合而言， 我们认为金地有足够的能力， 来应对 规模追赶阶段的 “盈利挑战”，毛利率下行可控，税费比例和表外贡献也有明显缓冲，伴随新一轮竣工高峰，预计规模红利的正面作 用可能大于净利率下滑的负面拖累，未来业绩仍可保持稳健增长。 产业协同，多元布局，早已不只是开发 金地自 2010 年提出“一体两翼”战略以来，坚持产业协同和多元布局，非开发业务快速发展，收入占比已从当年不到 3%提升至 2019 年接近 10%，处于行业领先水平，尤为值得重视的是自持和物管。 自持业务布局核心城市，聚焦商业地产和产业园区， 2019年租金收入接近 10 亿；物管业务秉承“3+X”布局思路，已搭建“全业态、多纵深”的服务型矩阵和开放式平台，截至 2020 年末签约 面积近 2.8 亿方，且通过输出 SaaS 系统整合的服务面积达 3 亿方，预计 2020 年收入或超 40 亿元，规模处行业前列，且盈利改善空间较大。综合而言，金地早已不只是单纯的开发商，非开发业务不容忽视。 估值修复空间较大，重视相对竞争力与稳定现金流 我们看好金地开发业务的综合竞争优势，盈利能力可控叠加规模红利释放，业绩稳健增长可期，且非开发业务贡献的稳定现金流也需重视，未来估值具备较大修复空间。预计2020-2022 年归母净利 105/1 18/132 亿元，增速 4.0%、12.9%、11.9%，当前股价对应PE 分别为 5.0、4.4、3.9X，保守假设下的静态股息率已达 6%，维持“买入”评级。 风险提示： 1.股权结构和公司治理的不确定性； 2.未来结算毛利率底部的不确定性; 3.市场认知与客观事实之间可能有差异，进而影响估值修复。 2021-02-08新城控股(601155)1月销售点评:销售同比增加 拿地积极 事件： 2021年1月，公司实现合同销售面积189.13万平方米，同比增加78.54%；合同销售金额166.39亿元，同比增加48.51%；销售均价8798元/平方米，同比下降16.8%。 点评： 1月销售同比增长。2021年1月，公司实现合同销售面积189.13万平方米，同比增加78.54%；合同销售金额166.39亿元，同比增加48.51%；销售均价8798元/平方米，同比下降16.8%。 拿地态度积极。公司1月新增9个土地项目，拿地建面285.4万方，拿地金额64.5亿元，拿地均价2260元/平方米，拿地金额占销售金额的比重38.8%，拿地面积占销售面积的比重为150.9%。1月拿地金额中，占比较高的城市有：温州（34%）、南通（18%）、商丘（17% ）。 财务结构稳健。截至2020年三季度末，公司的净负债率为51%，剔除预收账款的资产负债率为78%，现金短债比为1.69。 融资成本下降。12月，惠誉将公司信用评级上调至[BB+]。1月，穆迪将公司信用评级上调至[Ba1]。2月，公司境外子公司新城环球成功发行4.04亿美元债券，期限5.25年，票面利率4.5%。评级上调前，公司海外债发行成本为6-6.8%，公司融资成本下降。 吾悦广场快速发展。截至2020年末，公司已开业吾悦广场95座，开业+储备的广场共156座，未来每年新拓展目标为30个。2020年公司租管费收入57.21亿元，同比增长41%，超额完成20年55亿目标，21年目标为80亿元，未来将持续稳定现金流。 投资建议：新城控股稳定现金流业务到了临界点。公司商业地产高增长，运营能力行业领先。此外，公司销售保持增长，拿地积极，财务结构稳健。我们预计2020-2021年EPS分别为6.74元、7.88元，按照2021年2月4日收盘价，对应的PE分别为6.4倍和5.5倍，维持“买入”评级。 风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。 2021-02-19保利地产(600048)土地获取动能渐强 财务稳健优势明显 2020 全年销售金额超5000 亿，2021 年开年销售实现开门红 2020 年1-12 月，公司累计实现销售面积约3409.2 万平方米，同比增加9.2%；累计实现销售额5028.5 亿元，同比增长8.9%；全年销售均价约14750 元/平方米，同比基本持平。2021 年1 月，公司实现销售面积约210.5 万平方米，低基数下（2020 年初新冠疫情影响）同比增长约33.6%；实现销售金额约430.7 亿元，低基数下同比增长约82.6%；销售均价约20467 元/平方米，同比增长36.7%。 拿地策略逐渐积极，拿地均价提升明显，持续聚焦高能级城市 2020 年1-12 月，公司新增土地储备容积率建筑面积约为3185.7 万平方米，同比增长约19.1%；拿地面积/销售面积比值约为93%（对比2019 年约为86%），其中下半年拿地面积/销售面积比值约为115%，拿地策略逐渐积极；总地价为2353.5 亿元，同比增长约51.4% ；平均楼面地价约为7388 元/平方米，同比增长约27.1%，主要原因系公司拿地结构持续向高能级城市聚焦。 财务稳健优势明显，三项红线指标均处于健康区间 截止2020Q3，公司总有息负债规模较年初增长12%，净负债率约71%（计入永续债后约86%），现金短债比约1.9，剔除预收账款后的资产负债率67%。公司三项指标均符合融资新政要求，长期稳健的财务表现不仅提供了低成本融资优势，也使得公司在土地市场的拿地表现可以更加积极和灵活，利于在土地市场较为低迷的时期获取性价比较高的地块。 合同负债稳步增长，业绩平稳增长具备基础 截止2020Q3，公司合同负债（含预收账款）约3797 亿元，较年初增长约16%，相对于2020 年营收预测（约2453 亿元）约1.6 倍；2020 年公司计划竣工面积同比增长14%至3400 万方，1-9 月竣工面积同比增长约28%，其中Q3 单季度同比增长约78%，为公司业绩后续平稳增长奠定良好基础。 盈利预测、估值与评级：鉴于2020 年新冠疫情反复，影响竣工结算节奏，我们下调公司2020-2022 年盈利预测为2.42 元、2.78元、3.11 元（原为2.64 元、3.05 元、3.43 元），当前股价对应 2020-2022 年预测PE 估值分别为5.9、5.2、4.6 倍；公司财务指标稳健，信用优势明显，土地获取逐步积极，销售情况稳健向好，当前估值具备较强吸引力。综合考虑维持“买入”评级。 风险提示：存在疫情反复导致竣工交付进度不及预期的可能性；存在主要核心城市房地产销售受限于银行信贷而不及预期的可能性。 |
