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房地产行业金融属性弱化 管控能力重要性凸显(概念股)

2020-11-20 09:20| 发布者: adminpxl| 查看: 1287| 评论: 0

摘要:   十月房地产数据整体来看,行业整体复苏显著,投资、销售、开工、竣工单月增速显著改善。三道红线后,房地产行业整体预期回归稳定,以往加杠杆广囤地,赚取房价快速上涨的经营逻辑彻底打破,房地产行业金融属性弱 ...
  十月房地产数据整体来看,行业整体复苏显著,投资、销售、开工、竣工单月增速显著改善。三道红线后,房地产行业整体预期回归稳定,以往加杠杆广囤地,赚取房价快速上涨的经营逻辑彻底打破,房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化。调控政策的核心思路在于房住不炒的大背景下,通过促进开发商开工经营效率和质量的提升,促进行业施工,带动产业链上下游的增长,让房地产回归消费属性。

  从行业竞争格局来看,房地产开发商的核心竞争优势将从拿地能力,到融资能力,到管控能力过渡。行业中能够依靠更好的产品品质,更高的经营效率,打通销售回款到拿地到施工到交付的内生增长闭环的过程的优质龙头房企能够持续跑赢行业,实现集中度提升。我们认为当前行业投资逻辑应该淡化政策博弈,回归经营效率,看好头部龙头房企万科、保利;成长型房企中南建设(000961);关注边际改善房企:金地集团(600383)、金科股份(000656)及滨江集团(002244)。

[2020-11-11] 万科A(000002):销售平稳增长,投资审慎稳健
    事件
    公司公告10月销售及拿地情况,10月实现销售金额,销售面积分别为523.1亿元,366.0万方,同比增长20.6%、34.9%。
    核心观点
    单月销售稳定增长,继续看好全年销售。公司10月销售金额523.1亿元,同比增长20.6%。公司单月销售金额有所改善,较上月同比涨幅扩大。1~10月累计销售金额为5450.7亿元,同比增长5.0%。10月销售面积366.0万平方米,同比增长34.9%,环比下跌1.3%,同比增速较高。1~10月累计销售面积3630.8万平方米,同比增长8.9%。公司累计销售同比8月转正后一直保持稳定增长,预计年末推盘力度能够保持,继续看好全年的销售情况。
    保持审慎稳健投资策略,积极合作拿地权益比有所下降。公司10月新增土储195.4万平方米,同比减少61.0%,拿地金额为168.0亿元,同比减少18.2%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为32.1%。1~10月累计新增土储2076.1万平方米,同比下降41.5%,1~10月累计拿地金额为1335.6亿元,同比下降37.1%。1~10月投资强度24.5%,较去年同期低16.4个百分点。公司投资水平从疫情影响中逐渐恢复,下半年仍保持审慎稳健的投资策略,累计投资强度逐步提升至24.5%,位于一二线城市项目占比稳定在半数左右。公司的权益比例环比保持稳定,今年积极合作拿地整体权益占比有所下降,1~10月拿地权益比例为66.6%,较去年同期降低10.3个百分点。
    财务预测与投资建议
    维持买入评级,维持目标价35.28元。我们预测公司2020-2022年EPS为3.92/4.58/5.34元。可比公司2020年估值为7X,考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,应享有更高估值溢价,我们给予公司2020年30%的估值溢价得到9X估值,对应目标价35.28元。
    风险提示
    房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

[2020-11-16] 保利地产(600048):把握旺季销售发力,投资节奏基本稳定-事件点评
    事件公司公告10月销售及拿地情况,10月实现销售金额,销售面积分别为553.7亿元,412.3万方,同比增长36.9%、45.7%。
    核心观点:把握旺季销售持续发力,累计实现两位数增长。公司10月销售金额553.7亿元,同比增长36.9%,环比增长10.0%。公司单月销售金额稳定改善,同比维持较高增速。1~10月累计销售金额为4227.5亿元,同比增长9.2%。10月销售面积412.3万平方米,同比增长45.7%,环比增长18.7%,同比涨幅扩大。1~10月累计销售面积2856.4万平方米,同比增长10.9%。公司10月销售继续发力,延续9月水平持续向好,全年有望实现5000亿元以上销售规模。
    投资强度边际放缓,继续聚焦一二线。公司10月新增土储208.1万平方米,同比增长25.1%,拿地金额为124.7亿元,同比增长45.1%,公司拿地节奏稳定,但受销售大增影响,单月投资强度(拿地金额/销售金额)环比下降15.6个百分点至22.5%。1~10月累计新增土储2070.1万平方米,同比增长24.6%,累计拿地金额为1438.6亿元,同比增长33.0%,累计投资强度34.0%,较去年同期下降6.1个百分点。公司二三季度积极拿地补充了充足储备,10月投资强度有所下降。新获取12个项目中8个位于一二线城市,土储质量进一步提升,基本满足销售需求。1~10月公司累计拿地权益比例为68.3%,同比降低5.2个百分点,积极合作获得优质项目导致公司权益占比略有下降。
    财务预测与投资建议维持买入评级,调整目标价至20.65元(原目标价20.72元)。由于股权激励带来的股本变动,我们调整2020-2022年公司EPS预测为2.95/3.47/3.94元(原预测2.96/3.48/3.95元)。可比公司估值为7X,我们给予公司2020年7X估值,对应目标价20.65元。
    风险提示房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

[2020-11-11] 中南建设(000961):销售持续高增长,把握窗口期积极补仓
    事件
    公司公告10月销售及拿地情况,10月实现销售金额,销售面积分别为252.3亿元,197.9万方,同比增长44.9%、45.8%。
    核心观点
    单月销售大增,累计实现两位数增长。公司10月销售金额252.3亿元,同比增长45.0%,环比增长6.8%。公司单月销售金额保持同环比持续增长。1~10月累计销售金额为1683.2亿元,同比增长14.2%。10月销售面积197.9万平方米,同比增长45.8%,环比增长9.1%,环比增速放缓。1~10月累计销售面积1268.4万平方米,同比增长9.3%。量价齐升表明公司抓住了窗口期积极销售,维持了较好的去化率。随着年末公司推货力度加强,销售表现有望持续向好。
    把握土地窗口期补仓,积极合作权益比例有所下降。公司10月新增土储150.2万平方米,同比增长122.8%,拿地金额为90.8亿元,同比增长209.0%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为36.1%。1~10月累计新增土储1197.8万平方米,同比增长46.4%,累计拿地金额为600.8亿元,同比增长34.9%。1~10月投资强度35.7%,较去年全年增长9.6个百分点,投资力度显著加强。同时,公司积极合作拿地,在分散风险的同时导致权益比例较去年有所下降,1~10月拿地的权益比例为57.4%,较去年全年拿地权益比下降14.6个百分点。
    财务预测与投资建议
    维持买入评级,维持目标价至13.09元。我们预测公司2020-2022年EPS为1.87/2.41/3.08元。可比公司2020年估值为7X,我们给予公司2020年7X估值,对应目标价13.09元。
    风险提示
    房地产市场销售大幅低于预期。
    利率上升超预期。

[2020-11-12] 金地集团(600383):销售延续高增速,投资强度显著提升-事件点评
    事件公司公告10月销售及拿地情况,10月实现销售金额,销售面积分别为200.3亿元,102.7万方,同比增长26.8%、18.3%。
    核心观点销售同比延续高增长,累计增速超过20%。公司10月销售金额200.3亿元,同比增长26.8%,环比下跌22.4%。公司单月销售维持高增长势态,同比增速较上月提升23.6个百分点,环比增速由正转负。1~10月累计销售金额为1900.8亿元,同比增长20.6%。10月销售面积102.7万平方米,同比增长18.3%。1~10月累计销售面积926.2万平方米,同比增长16.2%,环比增长12.5%。10月除国庆假期影响外,公司推盘数量较上月环比减少,导致单月销售环比下滑,累计增速超过20%,在同级别公司中位居前列。
    投资强度显著提升,继续聚焦一二线城市。公司10月新增土储184.1万平方米,同比增长80.5%,拿地金额为107.1亿元,同比增长134.5%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为53.8%。1~10月累计新增土储861.0万平方米,同比下降1.0%,1~10月累计拿地金额为649.3亿元,同比增长4.3%。公司上半年拿地相对谨慎,下半年抓住窗口期积极布局。1~10月投资强度为35.7%,较去年全年上升9.6个百分点,拿地力度继续提升。从城市布局来看,10月新增项目中一二线城市面积占比83.8%,三四线城市面积占比16.2%,体现了公司坚持"深耕广拓"的布局战略。
    财务预测与投资建议维持买入评级,维持目标价至18.55元。我们预测公司2020-2022年EPS为2.65/3.15/3.62元。可比公司2020年估值为7X,我们给予公司2020年7X估值,对应目标价18.55元。
    风险提示房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

[2020-11-05] 金科股份(000656):业绩平稳增长,销售表现突出-三季点评
    事项:公司公布2020年三季报,前三季度实现营收477.3亿元,同比增10.5%,归母净利润44.4亿元,同比增11.5%,对应基本EPS为0.83元/股。
    平安观点:业绩平稳增长,未结资源仍充足。公司前三季度营收同比增长10.5%,归母净利增长11.5%,扣非后归母净利润同比增长0.6%。其中三季度单季受毛利率下滑及少数股东权益占比上升影响,归母净利润下降40.9%(单季营收增1.9%)。受结算结构影响,前三季度整体毛利率同比降4.9个百分点至25.2%;销售费用率则同比下滑1.6pct至3.1%,或受益于线上营销与管理提效。由于销售金额远大于同期结算,期末合约负债与预收账款合计较上年末增长34.2%至1539.5亿,为业绩保持稳健增长奠定基础。
    销售表现突出,投资保持积极。前三季度公司实现销售额1473亿元,同比增长17.4%,销售面积1421万平,同比增长13.9%,销售均价10366元/平,较2019年全年上升6.2%。考虑公司全国化布局逐见成效且土储充足,随着四季度推货量增加,全年有望实现2200亿元目标,对应四季度同比增长20.0%。期内公司新增土储总价740亿元、建筑面积1995万平,拿地销售面积比达140%,平均楼面地价较2019年全年上升39%至3709元/平,地价房价比较2019年提升8.4个百分点至35.8%。
    债务持续优化,短期偿债压力较小。期末公司在手现金323.1亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的102.2%,短期偿债压力较小。期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为43.5%与112.2%,较上年同期分别下降4.5、32.1个百分点。
    投资建议:得益于战略布局调整及时精准,周转提速与激励完善,公司充分把握住本轮楼市复苏周期,实现规模跨越式增长。站在目前时点,公司土储充足质优、且布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶;同时随着过往销售高增项目步入结转周期,未来业绩增速亦有望超越行业,并带动负债率持续改善。此外,物管分拆上市有望提振估值,股息率亦具备吸引力,持续看好公司后续表现。维持公司盈利预测,预计公司2020-2022年EPS分别为1.32元、1.61元、1.94元,当前股价对应PE分别为5.9倍、4.9倍、4.0倍,维持"推荐"评级。
    风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)公司净负债率仍处行业较高水平,若融资环境超预期收紧,或面临融资渠道受阻、成本上升风险;3)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;4)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。

[2020-10-29] 滨江集团(002244):权益销售靓眼,融资优势明显,全年业绩高增长无虞-公司信息更新报告
    聚焦杭州,辐射华东,品牌与规模齐飞,维持"买入"评级滨江集团聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、开拓粤港澳大湾区。公司基本面持续向好,我们维持此前盈利预测不变,预计2020-2022年归母净利润分别为21、27、33亿元,EPS为0.68、0.86、1.06元,当前股价对应PE为7.2、5.7、4.6倍,维持"买入"评级。
    结算节奏影响单季度盈利增长,预计全年业绩高增长无忧滨江集团发布2020年三季报:2020年前三季度,公司实现营收129.0亿元,同比增长29.79%;归母净利润8.89亿元,同比增长3.16%;基本每股收益0.29元。单季度公司营收、归母净利润增速分别为-44.52%、-90.42%,三季度业绩增速回落主要源于地产结算节奏原因,期内结算规模有所回落。前三季度公司综合毛利率36.6%,同比下降3.6个百分点。截至2020Q3,公司预收账款819亿元,同比增长66%,为未来业绩提供充分保障。公司预计2020年全年业绩在区间22.84-26.10亿元内,同比增速区间达40-60%。
    权益销售高增,土储货值充沛根据CRIC百强房企销售排行榜,2020年前三季度,公司实现销售金额920亿元,同比增长16%;权益销售额479亿元,同比增长55%,权益比例52.0%,同比提升13个百分点;已完成年初设定的1000亿元销售目标的92%。公司仍在积极扩土储过程中,截至2020H1,公司土地储备可售货值约2700亿元。?杠杆略有上行,平均成本继续下行截至2020Q3,公司资产负债率84.6%,同比提升3.2个百分点;剔除预收后资产负债率35.6%,同比下降3.0个百分点。在公司扩土储的过程中,公司融资成本逆势向下,年初至今累计发行53.4亿元短融、中票、公司债等,加权融资成本3.87%,较2019年全年下降0.96个百分点,展现了市场对公司经营模式和运营结果的充分肯定。
    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动。

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