跨界转型系列研究之二；地产下个风口，园区企业整合升级
来 源： 申银万国 撰写时间： 2014-11-14 发展的压力：产业园区面临四大难题。产业园区某种程度上是中国经济的缩影，面临转型压力：1）数量过多且同质化竞争过度：单从数量来看，全国级园区 473 家，省级园区 1157 家，区中有区、园中有园，同质化招商竞争压力大，产业空间容量也不足；2）产业集聚效应面临空间解构：随着高铁技术以及信息技术迅猛发展，相关环节逐步显现出空间上的解构迹象，新经济对物理空间的依赖大幅减弱。3）主导产业不明导致规模效应减小：大部分园区主导产业不明确，也缺乏对机会产业、限制产业以及辅助产业的引导，缺少差异化，削弱竞争力，园区的规模效应大减；4）重政策而轻服务致平台效应缺失：早期土地和财税优惠模式空间越来越有限，园区对于法律、人才、投融资服务的需求大增，服务缺失从而平台效应缺失。 转型的动力：国有资源整合是转型的发动机。投资者多关注房企转型，对园区转型关注较少：1）有整合的需求：大部分园区企业市值小、资产小、利润少：65%的园区企业总资产规模低于 100亿，80%的园区企业净资产规模低于 50 亿；70%的企业年营收低于 30 亿；85%的企业净利润低于 5 个亿；70% 的企业市值小于 100 亿，园区企业有整合做大的需求；2）有整合的能力：由于在产业政策和产业链企业服务方面具有先天的优势，园区企业可以在某一特定产业链上建立足够的资源优势，为转型和整合提供产业基础；3）有整合的意愿和资源：在从上至下推动国企改革之际，地方国资资源优势明显，整合意愿也明显上升，同时亦可以增加体系外的投资而进行整合。 关注平台整合和产业升级两类投资机会：园区转型可以关注两类投资机会：1）平台整合：对于之前主导产业不明或者规模较小的园区企业，存在平台整合和产业重构的机会；2）产业升级：对于产业定位清晰、发展规模初具的园区企业，配合经济转型进行主导产业升级会提升园区企业的竞争力，比如部分企业退出房地产业务，因此具备新的投资机会。 投资建议：园区企业面临同质竞争过度、产业空间解构、主导产业不明、平台效应缺失等问题，面临转型压力。在国企改革大背景下，园区企业具备整合的需求、整合的能力、整合的意愿和整合的资源，应积极关注园区企业平台整合和产业升级两大投资机会，重点推荐：高新发展、南京高科、长春经开、中关村、东湖高新。 |
