招商积余(001914)：新任管理层就位，央企物管龙头启航 ...
报告摘要 新任管理层就位，央企物管龙头启航 2019年12月16日，公司启用新的证券简称(招商积余)及新的证券代码(001914)，意味着中航善达并购招商物业重组事项正式完成。招商蛇口通过直接(47.45%)和间接(3.71%)的方式合计持有51.16%的股权。新任董事会中，招商蛇口董事长许永军任招商积余董事长，原中航善达总经理石正林继任招商积余总经理，原招商物业总经理谢水清任副总经理，管理层实现平稳过渡。 协同与提效是重组后最大看点 重组前：1)中航善达：自2016年起剥离地产开发，聚焦存量经营。截止2019H1，九方资管管理项目数量15个，管理面积127万平方米； 中航物业管理项目613个，管理面积7,634万平米；2)招商物业：2016年开启市场化转型，截止2019H1，管理项目548个，管理面积7292万平米；净利率由2017年的2.63%提升至2019H1的4.94%。 重组后：一、协同：1)规模协同：按2018年底口径，招商积余在管面积1.22亿平米，成功迈入第一梯队；2)密度提升：中航善达和招商物业均深耕广东特别是深圳市场，合并后区域密度将实现较大幅度提升；3)业态协同：双方均布局政府/公建、商写、住宅等业态，上市公司将建立协调统一的业务管控体系，实现业态协同。二、提效：1)招商积余本身资源禀赋较为优质，毛利率有望进一步提升，重组后三项费率实现下降，利润率存在改善空间；2)应收关联方款项已全部收回，招商物业现金流水平有望回归至正常水平；3)其他应收款(2019H1资产占比62%)已归还至招商物业，资产结构改善，账面现金充沛。 投资建议 公司背靠三大央企，在机构物业方面优势显着。我们看好中航物业和招商物业在面积、区域密度和业态上的协同，加上资金结构改善和管理优化，毛利率有望进一步提升。预测19-21年公司EPS为0.39/0.55/0.75元，对应19-21年PE为49/35/26倍，我们将业绩基准推至2020年，给予2020年40倍PE，目标价22.11元，首次覆盖给予"买入"评级。 风险提示：如果最低工资水平上涨过快，将导致公司利润受到挤压；开发商业务受阻或改变策略，将导致公司业务拓展面临较大困难。 |
