部分房企“花式”促销迎“金九银十” 上市房企近期陆续发布8月销售业绩，房企之间出现分化。今年下半年以来，房地产市场整体降温，房企全年销售目标完成进度完成率不佳，项目去化率较低，去库存压力加大。不少房企9月以来推出多种促销手段迎接“金九银十”，包括首付分期付款、尾盘降价促销、房企全员营销、先售后租以及开发商垫资等促销手段层出不穷。部分龙头房企的项目最低可达6折。 8月销售额分化 克而瑞研究数据显示，8月份TOP100房企表现相对平稳，8月权益口径销售额较7月环比微降1.7%，略低于1-7月均值。其中，TOP30房企中11家销售额环比下降，其余19家环比增长。 一线梯队企业销售业绩分化较明显。碧桂园8月份单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约468.3亿元，同比增长49.47%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约517万平方米，同比增长49.32%。 万科A、中国恒大8月份销售额增速均有所放缓。8月份万科A实现合同销售面积277.4万平方米，同比增长7.77%，环比下降11.52%；合同销售金额为441.3亿元，同比增长15.1%，环比下降8.42%。2019年前8月，公司累计实现合同销售面积2740.9万平方米，同比增长5.44%；实现合同销售金额4263.2亿元，同比增长9.84%。 中国恒大8月实现合约销售金额约478.2亿元，环比增长18.2%，同比增长18.8%。8月份合约销售面积约449.3万平方米，合约销售均价为每平方米1.06万元。公司前8月累计实现合约销售约3700.7亿元。按照中国恒大制定的2019年6000亿元的合约销售目标，公司前8月合计完成销售目标约61.68%。 二线梯队企业销售状况整体较好。新城控股8月份实现合约销售245.15亿元，合约销售面积约229.39万平方米。2019年前8月，公司累计合同销售金额约1714.66亿元，同比增长24.84%；累计销售面积约1499.79万平方米，同比增长35.78%。 新增土地方面，多数企业拿地数量和拿地规模有限。以首创置业为例，公司前8月累计实现签约面积约183.9万平方米，同比增长10.9%；累计签约金额约475.3亿元，同比增长19.3%。报告期内，公司新获成都市青羊项目，规划建筑面积12万平方米。 前8月，上市房企全年销售目标完成率出现一定分化。部分房企完成率超过7成，完成进度较好。以中国海外发展为例，8月份，公司连同附属公司、合营公司及联营公司合约物业销售金额约为288.09亿港元，楼面面积约为150.29万平方米。前8月，公司累计合约物业销售约为2561.52亿港元，累计销售楼面面积约为1218.49万平方米。根据公司此前发布的2019年3500亿港元的销售目标，前8月公司完成全年度销售目标的73.2%。 部分房企前8月销售额同比增长，但相比2019年全年销售目标完成进度仍然不佳。以融创中国为例，公司8月份共实现合同销售金额约512.7亿元，同比增长27%；实现合同销售面积约351.8万平方米，合同销售均价约1.46万元/平方米。截至2019年8月底，公司累计实现合同销售金额约3065.8亿元，同比增长15%；累计合同销售面积约2101.6万平方米。按照公司2019年5500亿元销售目标，公司前8月仅完成年度销售目标的55.74%。 去库存面临压力 受全年销售进度完成率不佳、项目去化率低、去库存压力加大等因素影响，不少房企9月份以来推出多种促销手段。其中，首付分期付款、尾盘降价促销、房企全员营销、特价房、先售后租、开发商垫资等促销手段层出不穷。 促销力度较大的房企中不乏一线梯队企业身影。诸葛找房报告指出，近日恒大在全国进行打折促销优惠活动，最低达到6折。 中国证券报记者了解到，万科等多家开发商近期推出先售后租的促销方案。销售人员介绍，买房后可以签订托管协议，每月向客户返高额租金。有的楼盘打出10年回本的广告。 对于开发商降价的原因，诸葛找房指出，近几个月来新房市场成交冷淡。国家统计局数据显示，截至2019年7月，全国商品住宅销售面积77755.69万平方米，同比下降0.4%。商品住宅销售面积累计增速连续3个月下滑。同时，房企融资难度加大，海外融资进一步收紧，房企资金压力进一步凸显。趁着传统“金九银十”销售旺季的到来，部分房企希望通过降价跑量的方式快速回笼资金，缓解资金压力。 二手房市场方面，经历3-5月的“小阳春”后，成交量高位回落。而政策面坚持“房住不炒”，强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在此背景下，购房者观望预期渐浓，入市步伐延缓。随着交易量的回落，业主降价意愿增强。 业内人士指出，不少大城市的中心城区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格仍在上涨。对于房企的促销，还需观察后续市场交易情况，大幅降价的局面难以出现。 绩优与亏损股共涨 A股或步入大行情起点 央行的“全面+定向降准”消息引起市场热议，激发了投资者对A股9月行情的憧憬。从近期A股内部运行结构看，出现了绩优股与亏损股齐头并涨的现象，这些绩优股主要集中在科技领域，亏损股则多以妖股形式展现。 分析人士指出，绩优股与亏损股并涨，这在过去几次较大行情启动前都有相似情况发生。 关注四主线机遇 眼下市场似乎对A股后市乐观预期已达成一致，“什么品种有望涨得更好”成为市场现阶段主要的关心话题。在此背景下，投资者该如何布局？ 民生证券表示，风格方面，从相对估值水平、盈利弹性、监管环境、科技景气度等因素判断，未来一段时间中小市值公司弹性更大。行业配置方面，继续看好科技股（电子、通信、计算机、军工、游戏）+券商组合，关注化工、有色、农业板块中的涨价品种。 国联证券表示，建议关注以下四条主线，一是紧扣时代主旋律，坚持科技主线，尤其在外部事件刺激下，计算机、通信、电子、国防军工等自主可控品种的机会；二是传统细分行业龙头，如汽车服务、酒店、汽车整车、房屋建设、医药商业等行业龙头；三是当前处在高度景气周期的畜禽养殖、贵金属板块；四是在市场回暖中，弹性较大的券商板块以及各行业分级B基金等。最后，建议关注低估值港股的战略性配置机会。 东兴证券表示，当前市场回暖，景气度向好的科技板块中，业绩增速拐点确立向上的电子板块指数已经超越4月高点。建议投资者积极把握9月做多窗口，行业配置上持续看好利润增速出现拐点，景气度向上的电子行业，主题上建议把握自主可控、5G产业链、国产替代的机会。同时关注后续跟进政策带来的基建板块投资机会。 太平洋证券策略研究表示，当前景气程度指向仍应配置消费及成长，先成长后消费。从历史经验看，货币政策宽松落地后成长股最受益，计算机、传媒、电子、医药生物、农林牧渔等行业在降准后1个月涨幅位居前列，当前仍应超配消费及成长。首先配置受益于5G建设中报业绩回升的电子、计算机等板块，而后配置业绩确定性最高，受益于宏观经济平稳下行的消费行业如食品饮料、医药生物、休闲服务。而在10月以后，军工、贵金属、农林牧渔等逆周期行业将是配置首选。 A股上涨动能集聚 近期的绩优股与亏损股共涨已经从侧面反映出，当前A股市场内部已经集聚起上涨动能和意愿。展望未来一段时间A股表现，各大券商机构普遍乐观。 新时代证券更是提出“降准直击空头要害”的口号。全面降准将会首先确认两个趋势性利多，政策和流动性，只要有这两个力量，新的上涨趋势就可以确认。随着时间的延续，不排除出现经济周期的变化，这一点可能需要些时间。如果确认，那么牛市的级别可能会更高。 至于此次“全面+定向降准”给A股带来的具体影响，民生证券表示，将从盈利和估值两个角度均利好A股。盈利方面，一是能够降低融资成本、缓解偿债压力；二是提振企业需求、支撑信贷增长。此前部分投资者对于A股盈利反弹持续性表示担忧，此次降准体现了政策逆周期调节的意图和决心，能够改善投资者对于盈利持续性的预期。估值方面，此前市场对于投资和信贷下行的悲观预期极大压制了周期行业、金融行业和地产行业的估值水平，此次降准有利于高杠杆行业的估值水平提升。 “借鉴2005-2007年、2008-2010年、2012-2015年三轮牛市，市场结束调整进入牛市第二波上涨，需要基本面、政策面的共振，目前政策面已经出现明显变化，基本面很可能也正在赶底。”海通证券最新策略研究表示，预计全部A股归母净利同比增速三季度见底，ROE四季度见底，主要是从两个角度分析：一是从周期因素看，盈利周期与库存周期对应，根据历史上库存周期平均持续39个月推断，本次库存周期底部在9月左右；二是从政策传导看，历史上政策转向积极到盈利见底中间时滞5-9个月，今年1月金融数据见底回升标志货币政策发力，对应盈利见底也在今年三季度。 妖股行情以低价股为主 沪指8月6日单针探底，8月15日二次探底确认底部后，正式确立本轮升势。数据显示，8月15日以来至今，沪指累计涨幅为6.79%，同期绩优股指数（申万）上涨9.83%、亏损股指数（申万）上涨10.85%，数据可见，绩优股指数与亏损股指数同时跑赢大盘，且亏损股指数略强于绩优股指数。 以今年沪指从2440点到3288点这一波行情为例，在行情启动之前，也曾出现过绩优股指数与亏损股指数共涨的现象，不过当时的亏损股指数涨势更为显著。具体来看，以恒立实业和ST长生为代表的垃圾股行情始于2018年10月20日，10月20日至11月16日亏损股指数相对上证指数的收益约达到25%。 进一步统计二级市场数据发现，8月15日以来至今，妖股行情主要以低价股为主。深赛格、深大通、深南股份为上述区间内涨幅前三名的个股，区间涨幅依次为148.38%、125.18%、105.83%，而这三只个股8月15日的收盘价依次为4.65元、7.14元、5.46元；此外，华北制药、浙江广厦、宝塔实业、皇庭国际等个股区间涨幅也超50%，对应8月15日收盘价为4.17元、2.60元、2.59元、3.57元。 分析指出，低价股相对指数取得明显的超额收益一般来自于两种情形：一种是在市场处于底部区间，情绪极度悲观环境下，低价股往往在前期下跌过程中出现超跌，因此在纠错行情中表现会更加猛烈。另外一种情况是在市场进入牛市中后期后，低价股往往会出现一轮凌厉的涨势，上涨往往来自于场外个人投资者的边际资金入场，推动低价股持续上涨。很明显，现在市场情况属于第一种情形。 安信证券策略研究表示，低价股表现活跃，往往是A股市场回暖的领先指标，历史数据显示其与未来6个月上证综指表现有正相关性，但其自身行情未必具有中期持续性。 该机构曾在2018年11月中旬表示，把全部A股按照当前股价划分为5档，计算每档内个股月度涨跌幅的算术平均。从历史上看，2005年8月，2008年11月，2012年10月和2013年8月等A股阶段性底部区域，都出现了低价股（0-5元）的阶段性行情。 连续十七周净流入 南向资金积极抢筹金融科技 上周恒生指数周度涨幅为3.76%，港股通南向资金依然延续净流入态势。截至上周五港股市场收盘，南向资金周度合计净流入金额为87.46亿港元，为连续第十七周实现净流入。从资金集中净流入的个股情况来看，金融、科技成为南向资金积极抢筹的领域。 净流入势头未减 自5月中旬以来，港股通南向资金便源源不断涌入港股，迄今净流入势头仍未减弱。 上周南向资金依然净流入。据数据，截至9月6日港股市场收盘，南向资金周度合计净流入87.46亿港元，其中，沪市港股通净流入67.36亿港元，深市港股通净流入20.10亿港元。至此，南向资金已实现连续十七周净流入。 从周度数据看，虽然上周南向资金合计净流入金额相比此前一周有所缩减，但就净流入金额数值来看，依然处于较高水平。从截至7月5日当周到截至9月6日当周的十周中，南向资金周度合计净流入金额分别为13.03亿港元、40.08亿港元、33.20亿港元、64.32亿港元、88.94亿港元、114.09亿港元、182.45亿港元、127.54亿港元、119.63亿港元、87.46亿港元。 另外，从每日数据看，南向资金已连续36个交易日净流入港股。 海通证券表示，8月中旬以来港股持续窄幅波动，南向资金8月净流入逾500亿港元，创港股通开通以来历史次高水平。目前恒生指数成分股市盈率降至10倍，处于历史底部。H股相对A股折价率较高，恒生指数股息率为3.8%，处于历史高位，投资吸引力上升，已进入价值布局期。 金融科技获青睐 上周恒生指数上涨3.76%，逆转此前连续两周下跌的走势，在9月份的第一个交易周实现“开门红”。在港股市场回暖之际，南向资金积极布局，金融、科技板块尤受青睐。 据活跃个股资金流向统计数据，近7天南向资金净买入金额前十名榜单几乎全被金融股和科技股占据。腾讯控股以17.93亿元（人民币，下同）的净买入金额排名首位；其次是建设银行和舜宇光学科技，获得南向资金净买入金额均超10亿元；工商银行获净买入7.84亿元，友邦保险、瑞声科技获净买入金额均超4亿元。 分析人士表示，港股估值处于低位，对于投资者来说具有较高吸引力，超跌之后的港股有望出现更明显的估值修复行情。央行上周五宣布的降准在利好A股的同时，也为在港股上市的中资股提供了上行支撑。 汇丰晋信沪港深基金基金经理程彧表示，非银板块尤其是保险、一二线城市布局为主且杠杆率较低的地产行业龙头公司、包括光伏风电在内的新能源、5G产业链、医药行业中的创新药和生物药是其重点看好的领域。 |
