据悉，上海南外滩地区正在加速更新。百年外滩，曾是远东第一的金融街、世界第三的国际金融中心，中国金融业滥觞于此。而今，上海外滩将启动新一轮提升，传承金融文脉，汇聚全球资源，打造世界级金融地标。 从外滩金融带角度看，南外滩更符合现代商务办公需求的多元化创新和服务功能，实现功能、景观、风貌的协调统一，并最终通向一个真正美好而富有魅力的卓越之城。此前拿到南外滩旧改项目等的公司正在加速项目落地。此外，南外滩地区历来有上海本地相应的工商业企业和地块。 在此背景下，建议关注绿地控股、豫园商城等。 【2019-06-10】绿地控股(600606)入股城云国际、涂鸦智能 继入股深兰科技之后，6月10日，绿地控股（600606.SH）宣布3亿元战略投资城云国际有限公司（简称"城云国际"），投后占股比为16%，成为第二大股东；以战略投资人身份投资入股杭州涂鸦信息技术有限公司（简称"涂鸦智能"）。 同时，绿地控股还将以"财务投资+产业战略合作"的双线模式，与上述两家企业通过成立合资公司等方式，在智慧城市、智慧小镇、智慧社区、智慧住宅、智慧办公、智慧酒店、智慧园区等领域展开全面高质量战略合作，在提供多层次多产业丰富运用场景支持城云国际、涂鸦智能实现核心业务深度拓展、快速落地的同时，加速绿地自身"城市建设运营商"的全面转型。 据介绍，城云国际是一家创新驱动的城市互联网企业，首创了中国新型智慧城市建设战略"城市互联网"，也是杭州城市大脑核心部分的重要合作伙伴，其云脑平台及一整套智慧城市、智慧小镇、智慧产业联合解决方案在国内市场广泛应用。 同时，绿地控股旗下的绿地科创公司将与城云国际成立合资公司，股权比例方面绿地占80%、城云占20%。此外，绿地控股与城云国际、浙江大学拟在上海成立校企合作研究院，围绕绿地房地产及多元化业务推动技术支持及产业协同，进行智慧城市管理、智慧社区管理等研究。 涂鸦智能是人工智能+物联网（"AI+IoT"）开发者平台,也是语音AI交互平台，提供一站式人工智能物联网解决方案，涵盖硬件接入、云服务以及APP软件开发，形成人工智能+制造业的服务闭环。截至2018年10月底，涂鸦智能已服务全球93000家客户。 根据合作协议，绿地控股和涂鸦智能将在智能家居、智慧社区、智慧建筑、智慧小镇、联合创新中心等方面展开全面合作。目前，双方合作的两个智慧地产项目已推荐落地，未来还将为商业地产、酒店公寓和高端住宅等一系列项目打造智慧人居的服务闭环。 【2019-04-16】豫园股份(600655)快乐时尚蓄势待发 老字号焕发新生 18 年资产重组落地及主业调整，百年珠宝老字号成长焕发新生。公司是沪指知名的"老八股"之一，17 年在资产重组前以黄金珠宝、餐饮、医药、百货等综合性商业为业务核心。18 年7 月重大资产重组后，加入综合地产业务。公司18 年财务数据经追溯调整后，实现营收337.8 亿/+7.2%，归母净利润30.20 亿/+4.7%。我们认为公司18 年更多系业务结构及珠宝时尚业务的调整转型年份，因此追溯调整后业绩增速相对较低，但2019-22 年在珠宝餐饮业务驱动+股权激励绑定+地产业务业绩承诺驱动下，未来3 年业绩CAGR 有望提升至13.5%，中枢实现上移，且后续仍不排除复星集团在资金和资源层面持续支持，成长性有望焕发新生。 珠宝时尚业务19 年展店有望提速+餐饮旅游业务发展稳健向好+时尚地标3 年业绩承诺，助力整体业绩稳健成长：①珠宝加速展店+钻石产业链布局，珠宝时尚主业发展势头向好：公司为国内黄金珠宝领域龙头之一，18 年末的珠宝时尚连锁网点达到2090 家（门店规模全行业第3），其中181 家直营连锁，1909 家加盟店。经营战略上以老庙主打一二线城市消费者需求升维，亚一围绕三四线消费者需求降维的双品牌差异化打法，满足多元消费需求。公司经过18 年管理人员及门店调整后，以及1.09 亿美元收购国际宝石学院IGI 80%股权，预计19 年有望净开店200 家迎来成长加速以及向高端钻石产业链持续升级优化。②时尚地标重组注入，推动现金流及业绩双升，综合城市开发协同可期：公司18 年7 月重组注入资产为复星集团近年来持续打造的"蜂巢城市"复合功能地产业务，总共包括24 家公司，且在2018-2020年承诺实现扣非净利润累计不低于70 亿元（18 年期间地产已实现22.2 亿元业绩；公司17 年重组前经营性现金流净额仅11.1 亿元，重组后18 年实现75.8 亿元）。未来"蜂巢城市"有望联手豫园股份，实现对城市综合地产开发的加大投入，逐步实现地产转型，并在未来有望持续提供良好现金流及业绩支持。③文化商业板块稳健发展，餐饮及度假村业务发展向好：公司餐饮业务包括多家老字号及新收购的苏州松鹤楼，18 年实现餐饮收入6.6 亿元，目前拥有15 家直营门店，1 家合营店，3 家加盟店，并在苏州、上海、北京、无锡持续布局。公司旅游业务主体为日本星野Resort 度假村，在复星集团旗下的Club Med 持续协同开发下，18 年业绩首次转正，度假村业务毛利润7.05 亿元（占比8.12%），后续2~3 年持续爬坡下我们预计仍具备50%增长潜力。 复星集团18 年7 月二次增持公司实现绝对控股，大股东支持迎来实质性推进。复星集团最早在2002 年受让豫园旅游及豫园有限持有的公司20%股权，开始对上市公司实现初步控股。至18 年7 月完成重大重组，公司向复星旗下的浙江复星等16 名对象发行股份购买其持有的上海星泓等24 家公司的全部及部分股权。在第二次增持后，复星集团对豫园股份的持股大幅提升至68.52%，实现对豫园的绝对控股，成为集团"快乐生态"中的旗舰资产。考虑到集团对发展"快乐+时尚"产业的持续看好，我们认为公司的黄金珠宝、城市文化地标打造等实力有望得到集团在资金和资源层面的持续支持，实现协同效应。 三次股权激励绑定核心高管，行权条件绑定2018-22 年公司业绩复合增速不低于12%实现共赢：①复星集团在18 年7 月实现绝对控股后，一方面对上市公司高管团队实施市场化加薪，另一方面在18 年11 月对豫园股份总裁梅红健先生在内的4 位高管实施股票期权（450 万股）和45 位首期合伙人实施限制性股票激励（458 万股）；②在复合功能地产业务注入后，公司在19 年3 月再次对地产业务6 位高管实施第二期股票期权激励计划（540万股）。公司第一和第二期的股票期权行权条件均为2018-22 年公司业绩复合增速不低于12%（三个行权期的考核），有望对公司未来3 年业绩稳健增长实现良好绑定。 投资建议：公司经18 年整合调整后，2019-22 年在珠宝餐饮业务驱动+股权激励绑定+地产业务对赌驱动下，未来3 年业绩增速中枢有望实现上移。我们预计公司2019-2021 年归母净利润分别为34.5 亿元、39.5 亿元、44.8 亿，对应增速+14.3%/+14.3%/+13.6%。我们对公司进行分部式估值，地产业务参考地产行业可比公司PE 平均水平（对应2019 年11.8 倍PE），及业绩承诺确定性较高，给予13 倍PE, 对应市值305 亿元；公司珠宝时尚等原有业务参考行业可比公司PE 平均水平(对应19 年18.5 倍PE)，考虑到公司未来门店的开店提速，产品结构向珠宝时尚转型，以及管理团队治理优化，给与一定溢价至20 倍PE，对应市值181 亿元；旅游度假村业务可比公司PE平均水平（对应2019 年25.60 倍PE），给予20 倍PE，对应市值10.5 亿元；公司整体目标市值496.5 亿元，对应目标价12.80 元，予以"买入-A"评级。 风险提示：珠宝市场景气度下滑，黄金价格大幅波动，行业竞争加剧, 加盟渠道拓展进度不及预期的风险，居民消费能力减弱。 |
