住建部近日在政策吹风会上表示，下一步将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等，推动建立小区后续长效管理机制。结合年初住建部的规划，《物业服务导则》有望制定出台，将规范房屋共用部位管理、共用设施设备运行养护、公共秩序维护等服务行为，不断提高物业服务水平。 所谓老旧小区，是指始建于上世纪80年代后期，国家开始进行综合性房地产开发以前建成的普通住宅小区。这些小区由于缺乏物业和配套生活服务设施，普遍面临停车难、设施落后、环境脏乱差等问题，直接影响到居民的居住感受。目前，一些城市正在积极推进老旧小区整治，试点在老旧小区中引入物业管理。 传统的住房开发时代已经过去，从增量迈向存量市场的过程中，随之而来的是运营配套服务、存量资产价值再造等物业服务的大势崛起。自2014年彩生活在香港上市以来，碧桂园、中海、保利等大型房企纷纷瞄准中国房地产后市场的巨大潜力，相继分拆旗下物业服务资产向“轻资产”运营模式转型。 有机构基于相对保守的测算，即使不考虑未来物业管理的提价，仅依靠住宅及商业、办公面积的自然增长，预计2021年国内物业服务市场规模将达到9481亿元，2030年将达到1.35万亿元，相比当前行业规模存在两倍以上的成长空间。近期彩生活迎来一轮明显升势，半个月涨幅超25%，可关注A股从事物业管理上市公司南都物业、中航善达。 【2018-09-10】南都物业(603506)横向扩规模 纵向延产业 A股物业第一股步伐稳健 物业管理行业：规模不断提升，强者恒强 城镇化的持续深入和物业管理渗透率的提升将持续拓展物业管理面积，目前物业管理面积已达195亿㎡，未来五年预计继续增加50亿㎡，行业规模将持续扩大。从竞争格局来看，行业集中度不断提升，物业百强的总收入从2010年的198.6亿增加到2016年的627.8亿。头部企业利用成熟规范的管理模式，通过背靠地产公司或者并购等方式快速扩充管理项目，坚持规模化经营，行业出现"强者恒强"的局面，2017年物业百强市场份额达到32.42%。从发展模式看，物业服务行业发展模式有望完成由成本中心到服务中心再到流量中心的转变，未来有望成为流量平台，加载多元服务项目，创造新的增长点。 拓展非住宅物业管理业务、加速全国地域扩张，横向拓展规模 公司作为独立第三方物业，一方面，公司突破大多物业公司依靠房地产开发公司提供住宅业务管理项目的模式，大力拓展非住宅物业管理业务，与银泰集团、阿里巴巴等大型公司达成合作关系。2014年公司非住宅项目营收总计为3135万元，2016年增长到7121万元，2017年上半年就达到7345万元，在包干制物业管理服务项目营收中占比接近50%，也依靠商业、办公等物业管理项目提升毛利率水平。另一方面，公司通过自身扩张和并购等方式进军全国市场，2017年公司浙江省以外地区的收入占比接近25%，在十余个省市进行业务拓展。在地域和业务同时拓展的策略下，截至2018年6月30日，公司累计总签约项目392个，总签约面积4994.96万平方米。 提供多元增值服务、切入公寓租赁业务，纵向延伸产业链 除了传统物业管理服务，公司还提供家政服务、公共收益、泊位费、维修费、酒店管理、房产中介服务、APP 服务等业务。增值业务营收增长迅速，仅2018上半年营收就达到4695.61万元，增速达到82.46%。增值业务基本利用基础业务的工作人员，成本低，2018年上半年毛利率达到68.98%，远高于传统物业管理项目和其他服务，增厚公司的利润空间。公司同时尝试用移动互联网技术建设社区O2O，建设推进已有成效，目前公司主要APP已有15.72万次的下载量。与此同时，公司切入公寓租赁业务，打造"群岛"品牌，获得市场高度认可。 投资建议与盈利预测 我们预计公司18-20年的营收分别为10.59/13.55/17.12亿元，净利润为0.92/1.14/1.52亿元，对应EPS为0.89/1.10/1.47元。基于公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量，同时作为第一家A股上市的物业公司具有标的稀缺性，给予公司2019年26倍估值，目标价28.6元，给予"买入"评级。 风险提示：房地产周期波动，项目拓展不及预期，人力成本过快上升 【2019-06-21】中航善达(000043)央企物管强强联合 非住宅龙头扬帆起航 公司概要：央企背景战略转型，坚持轻资产化发展，聚焦物业资产管理 中航善达成立于1985年，1994年于深交所上市，是央企中国航空工业集团下属公司，最初从事多元化经营。2007年，以“房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理为两翼”为战略目标，转型综合性房地产开发企业。2011年，剥离酒店经营业务，集中优势资源发展地产开发业务。2016年，逐步剥离地产开发业务，战略聚焦物业资产管理业务，重点发展机构类物业的资产管理。2018年，更名为中航善达。2019年，计划引入招商蛇口作为控股股东、并与招商物业重组，整合中航系机构类及招商系商办类的优势，打造非住宅央企物管龙头。 重组简述：招商系接棒中航系，两大央企强强联合，打造非住宅物管龙头 本次重组方案将分为两步进行：1）现金收购股权：4月26日，招商蛇口与中航国际控股签署协议以每股8.95元/股(除息后8.65元/股)受让后者持有的1.49亿股，占总股本22.35%，招蛇将成为第一大股东；2）增发收购物业：4月29日，公司拟增发股份购买招商蛇口直接和间接持有的招商物业100%股权，发行价为7.9元/股（除息后7.6元/股），目前收购对价暂未确定，按照招商物业18年PE15-25倍估算，预计增发股份区间将在2.86-4.77亿股，扩股后总股本区间9.53-11.44亿股，对应招蛇持股将达45.7%-54.7%，届时招蛇将成为控股股东，在住宅、机构、商办物业资源优势增强，助力打造非住宅央企物管龙头。 新中航善达：拥有非住宅强大优势，首获集团重视、积极改革，有望量质提升 18年末，中航物业、招商物业在管面积分别为5,307万方、7,500万方，合并后1.28亿方，18年合并后备考营收、净利润分别为66.3亿元、3.1亿元，在管规模和营收规模均位于行业前列。考虑到中航物业在政府类、公众类及企业总部类物业长期占据市场领先地位，同时招商系拥有大量的商办物业、尤其如深圳前海、太子湾和蛇口等，再借助中航九方商业经营的轻资产管理模式，公司将在非住宅物管方面拥有强大优势。18年中航物业和招商物业净利率分别为4.40%、4.97%，较百强平均8%仍有较大提升空间。19年3月招商局集团总经理付刚峰对招商物业的改革发展做出9点指示，其中重点提及目标管理及员工激励，公司定位有望逐步从“成本中心”转向“利润中心”，且主流物业公司上市后利润率均有明显提升，公司有望在重组和改革中获得量质提升。 估值情况：预计扩股后市值99-119亿，合理市值约132-158亿，预期上涨空间达11%-53% 若重组成功，18年备考净利润3.1亿元，同比+64.9%，按照30%增速预计19年备考业绩4.0亿元（中期净利润率修复至行业平均，预计其业绩就可达5.3亿元）。参考可比物业龙头19年PE24-31倍，按照19年PE25-30倍估算，新中航善达物业部分对应市值约100.5-120.6亿元。截至19Q1末，中航善达净资产49.3亿元，剔除物管净资产4.8亿元，并按0.7倍PB，地产及其它业务对应合理估值31.2亿元。新中航善达合理估值约131.7-151.8亿元。假设本次交易对价为招商物业18年PE15-25倍，扩股后对应市值约99.1-119.0亿元，较公司合理估值仍有11%-53%空间，按中性假设，上涨空间预计为39%。 投资建议：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航，首覆、并给予?强推? 中航善达逐步剥离地产开发业务，战略聚焦物业管理优质赛道，并深耕机构类物管，与招商物业强强联合，合并后在管面积达1.28亿方，将有望成为非住宅类物管龙头，并且新增招商局集团背景，后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升，将逐步从“成本中心”转向“利润中心”，同时后续或通过组织架构改革提升人均效能，有望推动利润率提升，实现量质提升，我们按照备考市值中性假设预测，给予目标价14.50元，首次覆盖，并给予“强推”评级。 风险提示：重组失败、交易对价过高、物业管理拓展不及预期。 |
